房产中介谈二手房交易内幕

由于国家房地产频繁出台房控政策，目前有杀出限购，导致一二线城市的房价短期内回温，本来一二线城市的土地供应断绝，再加上房控政策的预期产生，更多的人提早购房。而新房的火热同时拉动二手房的成交。今天小编就给大家揭秘一下二手房交易存在的内幕有哪些?

房屋中介强力地影响着房地产市场。

经纪行业迎来较好的成交量，二手房市场交易额达到4万亿元，20余个城市的二手房交易比重超过新房市场。中介机构史在房地产市场占有很重要的位置，但错位之处在于，如此大体量的一个参与主体，但是都摆脱不了它的坏形象，不仅没有开发商的财富光环，更不曾产生全国人大代表和政协委员等重量级代言人，没有政府针对房地产的相关法律法规，也一直是被“引导”、被“规范”的对象。

在政府的强制管治下，中介行业也在思考行业问题的一些原因：比如行业信息不透明，独家房源切断了市场的议价空间，市场上拉高房价;再比如在房地产潜规则之下，部分经纪机构依靠虚假房源信息延揽顾客，居然也可以做得风生水起。

关键的问题在于，目前中介行业的没有明显的游戏规则，还停留在对房源和端口的低效竞争阶段。对于如何提升服务水平、健全中介的责权利、在产业链上提炼更多价值机会等，是下一步竞争的关键。

独家代理背后是房源之争。

可以从以下几点去认识：第一行业无法避免地陷入激烈的房源争夺战，谁有好的房源谁就有竞争力，中介公司在线下大规模建设门店，密度已经超过了麦当劳，肯德基。

而在网上，受商业网站的利润的吸引，房屋中介花费大量时间和精力在重复房源，甚至是虚假房源上。行业在门店建设和端口广告的花费激增，但却陷入了低效竞争的怪圈。

其次，“独家房源”事实上推高了业主对成交价的预期，进而推高了房价。

最后，从消费者角度来说，房源的垄断使购房者没有选择权，而业主更没有在中介的议价权。从经纪公司的方面来说，如果未来房源能做到多家出售，那么在保证房源的真实性，经纪公司就可以专注于服务。

房地产经纪公司仍依靠资金人员、实力和门店数量，以及购买网点来竞争，比资源比消耗，而没有变成拼专业服务。缺乏必要的行业准入和多家居间服务模式，直接导致房地产经纪公司无法体现专业优势，卖方市场环境下，经纪公司竞相获取委托和都想快速成交，最终演变为推高房价。

我们可以借鉴国外经验，如果强制要求内公开独家房源信息，并允许其他房产经纪人员进入，交易双方都有代理经纪人的情况下，可以实现交易均衡。

首先，建立行业秩序，需要竞争者们要在某些层面上达成共识，让行业真正回归其“信息匹配”本质。其次，在公司内部，应该用有效的制度，对经纪人做到强有力的管控与约束。

其次，个别经纪人依然存在一锤子买卖，在二手房交易市场不健全的地方，仍然抱着“这单交易完再也不见面”的想法在卖房。

如果模仿滴滴，中介行业将信用体系跟经纪人的执证角色捆绑在一起，如果犯错了就有处罚，甚至严重的整个行业都弃用。从这个角度看，全行业统一标准规则治理就会相对容易，但如果仍然有企业尤其是大企业在用人上放开口子，那么没有尺度就会有危险。

妨碍信息透明的不仅是独家房源，更关键的是虚假房源。

虚假房源主要聚集在58、赶集、安居客等第三方商业类房产信息网站，这些商业网站的游戏规则是经纪机构发的越多，他们就越挣钱，商业网站不合理的游戏规则助涨了虚假房源的泛滥。

对“独家房源”，从实际观察来看，消费者并不关心独家房源和房源真实性的问题，更为看重的是中介的服务，尤其是签完合同之后这一段，大部分签完合同就交佣金了，后端尤其是涉及到资金层面的，才是更多问题发生的地方。

美国经验可参考学习吗?

相对独家房源来说，一般委托和开放式委托也不是完美的，至少业主在受骚扰或者选择困惑上是很头疼的一个事情。

行业也在一步步向较为理想的模式发展，北京正在试点“独家单边代理”模式。这一轮专项整治以后，会有一系列合同示范文本和业务文书出来，现在北京基本上已经有了“两书一合同”北京成形的有两个，即房屋状况说明书、房地产经纪服务事项告知书，以及房地产经纪服务合同，服务合同包括房屋出售经纪合同、房屋购买经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同，四个合同示范文本约定的是委托人与经纪机构的权利义务关系，都是一个单边的概念。

美国的模式跟我们差异很大，美国还有很多州，美国房屋经纪人获取房源，也不同于中国通过开设门店，他们往往生活在社区里，积极参与社区活动，是“社区好人”，能够便利地获取房源，较为资深。还有大量的兼职经纪人如警察等，会通过他的族群关系、宗教信仰等寻找客源。

慢慢“获客”和“获房”分离，这一过程中形成单边代理和独家代理。同时，行业协会也有强大的组织和协调能力，比如协调佣金的分成问题等等。通过逐步建立起行业规则，敦促大家共同遵守。

美国的房产交易效率和信息披露是充分的。

美国的 MLS(Multiple Listing Service，即“多重上市服务”，20世纪30年代来源于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中)并不是一个技术问题，而是一个规则问题。先有合理的游戏规则，再由MLS平台去共享房源信息。

MLS只是有了互联网之后线上化而已，有行业协会找一个技术公司，帮助MLS搬到线上进行日常的运营和维护，相当于一个技术外包的行业协会，大家都要交一定的会员费才能登录这个MLS，去看到房源和发布房源。

像北京这么大的城市，如果对位到美国不一定是一个MLS可以解决的。

现在有一些城市，例如温州，已经开始由一些大的经纪公司和当地的行业组织开始孵化类似的连卖制度，这种模式经过一段时间的磨合也开始运转得不错，因此中国并非不能做成这种模式。

第一、美国的立法制度和中国有非常大的差异，这不是一个照搬模式的问题，而是一个方法策略的问题。行业更关注的是中介能否在未来的发展路径上，多做一些尝试。第二、我国的商业环境跟美国也有非常大的差异。就目前我国的环境来讲，不足以用非常模块化的方式完全打散，自发性的成长是有难度的。

中介价值链的新机遇

中介的价值链会逐步重构，把非常长的价值链条一步一步的打散。

同时，基于当下环境与契机，有可能会诞生出很多在不同价值链环境中很优秀的小公司，参与到这种类似平台化的竞争模式里面。

行业法规缺位

房地产经纪行业由乱到治的标志性措施就是立法，这是国际经验，凡是房地产经纪行业规范的国家和地区都有经纪立法。

从根本上解决我国二手房交易交易和经纪服务问题的最有效的方式就是立法，至少要在国务院条例层面有一个交易条例或者经纪管理条例，通过法律的规定，明确交易中双方的权利义务关系，包括交易双方中介方，同时规定限制房地产经纪行业的准入条件，明确房地产经纪人员必负责任和应有的权利。

没有强制的职业资格，就没有高素质的经纪人队伍，就没有高水平的经纪服务。目前从业不要职业资格，更没有一个有资格的经纪人对这一单交易承担责任，所有的责任只能由公司负责，追责不到人，同时有职业资格经纪人没有特殊的待遇，如果不解决这个服务问题，房地产经纪人职业化无从谈起。

行业需要一个中华人民共和国房地产交易条例，关于房地产经纪管理的法律的细致程度和行业管理的规范度也需要进一步上升。现在行业中的很多问题，从业人员只能参照合同法、民法、物权法来解决，实际上很多的法律问题在不同的法院，不同的法官判决的结果有很大的差异。

从上面二手房交易内幕分析可知，房源优势决定房地产中介的竞争力，因此规范发展房地产二手市场必须减少虚假房源。同时，国家应完善房地产经纪管理的相关法律，使人们有法可依有法可循。