中报解读丨房企这半年：钱多得花不完

今年年初，无论是开发商，还是普通购房者都觉得今年会有一轮用很低价格抄底，买到便宜房子、便宜土地的机会。但实际上，除了少部分人因为限价或者其他政策原因成功得手，多数购房者和开发商在这半年却是无功而返。

然而，下半年房地产企业财务形势会变糟吗?买房人有机会可以低价买房吗?翻看目前已经发布半年报的多数开发商财报，可以发现基本没啥戏，除了个别地产商外，多数房企账上都“趴”着夸张的银行现金结余，有的甚至已经超过了净资产。

有一家房企的高官向和讯房产解释，把巨量现金放在账上的目的，是为了在下半年把握市场可以抄底的机会，同时增强公司的财务安全。然而当多数开发商都是这样打算时，市场的底部就已经不存在了。

巨量资金虎视眈眈:这样的市场哪还有底

也就是在前几天，上海(楼盘)一个酒店公寓对外放初有意转让的消息，短短两三天就聚集了上海十多家地产商前来看房。

这在一定程度上可以看出，上海房地产企业对优质资产的饥饿程度。

来自世邦魏理仕的资料显示,上半年包括人民广场的宝龙大厦、南京(楼盘)西路的嘉地中心、大虹桥核心的虹桥绿谷等上海核心CBD的写字楼都已经被卖掉。

实际上，但凡稍微优质一点的物业，一经上市就会被迅速买走。

第一太平戴维斯统计数据显示，截至2017年6月末的12个月中，投资额累计达人民币2790亿元(约合412亿美元)。上海再次成为国内最活跃的交易市场，过去一年共成交168套物业，交易总额人民币1120亿元。其中，写字楼又一次占据投资市场半壁江山，零售物业占四分之一，其余则由工业物业、酒店和住宅投资组成。

戴德梁行最新发布的《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》显示，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。

疯狂涌入的资金，抬高了物业业主方的心态，在公开市场上出售的大宗物业，最多只能接受买方85折以上的报价。这让想入场捡便宜的地产企业彻底铺了个空。

在目前公开市场上出让的低价物业，或者存在法律债务纠纷，或者手续、产政不齐;又或者之前存在违建等问题。这些物业虽然报价不高，但是需要动用大量的资源解决遗留问题，整体购置成本并不便宜。

二手物业市场上的机会不多，一手土地市场的机会更是渺茫。上海近期出让的部分土地，虽然都是接近底价成交。但或者有企业落税要求，要求公司将地区总部迁入，并每年交纳一定税收;或者对物业持有面积有较大比例要求。加上这些隐形的成本，目前的地价多数并不便宜。

惜售心态注定购房者抄底难

在土地市场，抄底优质土地机会不多的大背景下，开发商惜售心态愈加严重，购房者抄底的机会就更少。

世茂房地产副主席许世坛就公开表示不愿意贱卖项目，“如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折，我们肯定是不卖的，我们再等等，看看有没有其它的沟通渠道。”

从半年报的情况看，截至目前多数企业账面的现金都远远超过了去年年底。

以上半年进行了多项并购的融创中国为例，截至今年6月30日，账上的现金已经多达924亿元，比去年年底足足多出了200多亿元。值得指出的是，截至6月30日，融创的净资产只有342亿元，账上的现金却比净资产还要多1.5倍。

不只是融创，绿城上半年账面的现金总额也高达318亿元，比去年多出92亿多，账上的现金是净资产的1.25倍。

绿地香港的现金总额也从去年底的57.95亿元，增长至今年上半年的76.25亿元，现金总额已经达到了净资产的接近8成。

由于大部分账面现金，是通过借款(一部分为购房按揭款，需要通过再抵押等方式才能被利用)等方式获得，有较高的财务成本，有人形容说是每天把一辆路虎开进大海。

如果不能及时为这些流动现金，找到合适的投资标的，每在账上多“趴”一天，都会削弱公司的利润水平。

客观上，他们需要尽快地为闲余资金找到可靠的出路，这也许是孙宏斌7月初仅仅只几就决定收购万达13个文旅项目的原因。

而如果实在找不到可投资的项目，提价、限售就可能成为剩下最好的路径了。