深圳城市更新新规则曝光 开发商期待新政尽快落地

[摘要]在供需关系紧张的情况下，深圳城市更新项目和其他城市一样，面临着三个问题：拆不动、赔不起、玩不转。一个项目操作时间往往很长，无法及时弥补深圳的购房需求。

一边是龙华新区“钉子户”拒绝2000万元赔偿，只愿以房换房；一边是大冲新村一位拥有66套回迁房的村民到深圳市南山区政府网站“哭穷”，最后经查不存在该人……

随着深圳城市更新在土地供应中占比增加，这样的故事层出不穷。深圳城市更新项目往往需要7至8年时间才能操作完成。为了改变这一局面，深圳市政府在这一年来政策调整方案频频曝光。

5月底，深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》（下称《暂行措施》）内部征求意见稿被曝光。该《暂行措施》针对旧住宅区城市更新提出了相应办法，在条件设置上明显比以往更加严格，拆迁比或降至1:1，要求100%业主同意才能启动拆迁，不能出现强拆局面。且要求在一年内完成，否则5年内不能再申请为旧改项目。

“与其他城市相比，深圳的城市更新有三大特点：一是法规先行；二是市场运作；三是利益共享。”深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳市规土委”）城市更新局局长王策飞表示。

两政策细看不同

作为一线城市中面积最小的深圳，土地供应持续紧缺，近六年来，开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。

在供需关系紧张的情况下，深圳城市更新项目和其他城市一样，面临着三个问题：拆不动、赔不起、玩不转。一个项目操作时间往往很长，无法及时弥补深圳的购房需求。

按照2012年实施的《深圳市城市更新办法实施细则》规定，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作。因此，“钉子户”也成为所有城市更新项目面临的共同难题。

为了尽快推动城市更新项目进展，避免“钉子户”再拖累项目进程，去年8月深圳市规土委提出的《深圳经济特区城市更新条例（草案稿）》（下称《条例》）中针对拆赔比、强制售卖等内容进行规定，即“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上（含）房地产权利主体，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”。

近日深圳市规土委表示《条例》已报深圳市人民政府法制办公室审查，其中拟设置拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善当中，其后续操作、执行层面仍需要进一步斟酌。

《条例》的95%同意率和《暂行措施》的100%同意率，是否存在着冲突矛盾？

深圳市房地产评估发展中心主任王锋认为，“《暂时措施》主要考虑到旧住宅区情况的复杂性，改造的前提是建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程建设需要等几类情况。设定较为严格的条件是想将潜在的矛盾提前消化，保证项目的可实施性，避免引发社会不稳定因素。”“旧工业区很多都是一个业主，而旧住宅区往往包含上千名业主，涉及利益很多。政府在《暂行措施》具体针对旧住宅区下了一年内解决、100%业主同意的条件，这可以理解成目前政府是鼓励开发商多进行工业旧改。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。