张玉良的日与夜：拿下上海董家渡项目第270天

让绿地集团董事长张玉良“睡不着觉”的上海董家渡项目迎来新进展。

上海董家渡项目是由绿地集团于今年2月14日从中民投手中以121亿元收购而得，现被命名为绿地上海外滩中心，总投资800亿元，总建筑面积120万平方米，是上海市中心滨江沿线最大的商务综合体。

绿地外滩中心被绿地内部称之为今年“最重要的项目”，也是其“投资规模最大的项目”。11月11日，新京报记者从绿地上海外滩中心在北京的推介会上获悉，该项目7幢高端企业总部办公楼已全部封顶完成，进入了内部装修和绿化施工阶段，将于今年年底实现第一批的交付，而整个项目也将于两年内完成全部交付。

两年实现交付

“先有董家渡，后有上海滩。”上海董家渡位于外滩南部，是上海外滩的发源地，承载着外滩百年历史变迁。

而绿地外滩中心就坐落于中山南二路与董家渡路交会处，根据上海最新城市规划，绿地外滩中心就处于上海外滩金融集聚带的重要位置，是上海重点打造的全球金融中心的核心区，与陆家嘴金融城隔江呼应，共同支撑起上海“全球金融中心”的战略定位。

基于这个定位，张玉良格外看中绿地外滩中心，不仅仅是因为其投资量巨大，不仅仅是因为它是上海在建的最大综合体，更是因为它承载着历史使命，将成为上海与全球金融对接的新平台。

据绿地外滩中心营销负责人朱臻斌介绍，绿地外滩中心包括46万平方米超过300米的超高层地标及7幢高端企业总部办公楼，17万平方米大型商业中心，4.2万平方米超七星酒店，12万平方米高端住宅，5万平方米的公共绿化。

建造超高层建筑是绿地的拿手本领。自从2005年起，绿地集团已建和在建超高层地标达35幢，全国300米以上的地标性建筑，50%是由绿地集团投资建设。基于此，绿地外滩中心超过300米的超高层建筑将刷新董家渡地区的天际线。

目前，7幢高端企业总部办公楼已经率先开始招商，基于“金融中心”的定位，7幢高端企业总部办公楼的招商目标对象主要是金融行业的龙头企业。今年7月25日，中国人保集团已经意向买下上海绿地外滩中心总部办公楼A1和A2栋。

朱臻斌表示：“7幢高端企业总部办公楼每平方米售价约10万元，除了人保，部分企业也已经达成意向，年底预计会有3-4幢总部办公楼成交。”

除了高端办公楼外，绿地外滩中心最大的卖点还有高端住宅。朱臻斌介绍说：“高端住宅将引进绿地高端产品线海珀系，由于拥有一线临江资源，约有600套，面积在100-600平方米不等，将于今年年底或者明年年初推向市场。”

令张玉良“睡不着觉”的项目

绿地上海外滩中心所在的上海董家渡地块的前主是中国民生投资股份有限公司（简称“中民投”），该地块是由中民投联合上海外滩投资开发(集团)有限公司在2014年11月斥资248.5亿元竞得，是当年上海总价最高的地块。

由于该地块体量大，开发难度高，加之中民投本身债务缠身已经无力进行开发，今年2月14日，绿地发布公告称，以121亿元收购中民投所持有该项目的50%股权及转让方对标的公司的全部债权，自此绿地成为该项目的主导方。

“超高层建筑几乎是每天一层的建造速度。”张玉良称。从接手上海董家渡项目以来，张玉良再次展现了绿地速度，力争两年实现120万平方米综合体的全面交付。

在今日的推介会上，张玉良也透露上海市政府非常看中绿地上海外滩中心项目，不仅在招商上面给与了税收优惠，争取招商到“最优秀的企业”，而且在政策方面，该项目会成为“全上海政策的最高地，全方位服务的最高地”。

张玉良也称“拿到这个项目令我睡不着觉”，除了亲自为项目招商外，张玉良今年已经先后到项目现场8次，可见其重视程度。

除了这层压力之外，绿地上海外滩中心的投资巨大，如何收回成本也成为该项目开发和运营的难度。据新京报记者测算，绿地外滩中心总投资额800亿元，其可售部分办公楼和高端住宅的货值约占四分之三，这样，如果办公楼和高端住宅顺利销售，那么绿地可收回相应部分的成本，而剩余的商业和酒店自持部分，则需要通过后续运营来收回成本。

其中，货值超200亿元的住宅部分绿地海珀系将于今年年底或明年年初推向市场，目前，售价尚未可知，在上海严格执行“限价”政策的情况下，高端住宅能否顺利入市销售有待市场验证。

目前，绿地外滩中心附近的绿城黄浦湾二手房售价在每平方米13万元左右，华润外滩九里二手房约在每平方米售价12万元左右。