“三条红线”下房企降档

去年8月，“三条红线”融资监管政策横空出世，根据房地产企业资产负债率（剔除预收款后）、净负债率以及现金短债比三项指标将企业依次分为“红、橙、黄、绿”四档，并根据不同档位严格限制房企有息负债增长规模。在此要求下，从去年9月开始，踩线的房企通过多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等方式实现降档。尤其是“红档”或“橙档”的房企三四季度投资力度显着下降，多家房企掀起境外债回购潮，例如华侨城、招商蛇口、金茂为代表的一批房企去年9月以来股权转让显着升温。

在降杠杆、调结构等操作下，从目前已经召开的业绩发布会情况来看，多家房企降档效果显着，例如融创中国、大唐地产、中梁控股等已降至“黄档”，越秀地产、金辉控股、宝龙地产等企业已实现“零踩线”。从指标改善的难易程度看，现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在“三条红线”中相对较低。目前处于“黄档”的企业，如融创中国、旭辉控股、中梁控股等基本都是踩中剔除预收款后资产负债率这一指标。即使如此，几乎所有房企都表达出了未来一直两年内“三条红线”降至“绿档”的决心。

除了“三条红线”引发极大关注，土地两集中的政策影响也是业绩发布会上的重点。对于今年3月出台的22城土地集中供应的政策，房企管理层均认为其有利于推动整个行业更加稳健发展。旭辉控股执行总裁认为，三次供地一定会带来变化，对那些资金良好的全国性布局企业以及卓越运营、精细管理的企业会是利好。对绿城中国、中梁控股、越秀地产等土地布局覆盖了政策中22城的企业而言，虽有影响，但整体影响可控。在影响之外，不少房企还提到，未来会继续关注22城之外的城市布局机会。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军在业绩发布会上提到，目前绿地香港的布局中与调控相关的城市约10个，但政策影响相对有限，公司也在积极探索22城之外的潜力城市，其认为，这些城市虽然没有受到中央指导，但仍然有很好的窗口空间。

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