深圳房价大势已去 未来两年将累计下跌20%以上

[摘要]虽然从长周期看，未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看，深圳房价大势已去，未来两年左右，将累计下跌二三成左右。

资深地产研究员杨红旭今日发表微博长文表示，根据最新的政策与市场动态，正式将深圳房价跌预警级别，由橙色预警升级为红色预警。理由如下：

第一，实际房价已经开始盘整或小跌

以安居客二手房价格为参照，可知过去一年深圳房价经历了三个阶段：去年二季度暴涨，三季度盘整，四季度后半段今年3月再度上涨。3月下旬出新政后，4月房价下跌，5月继续下跌。

按股票波浪理论，一轮上升周期中，有所谓的“五浪理论”，如果套用在本轮深圳房价上，则去年二季度为1浪上涨，去年三季度为2浪回调，11月开始为3浪大涨，今年4月步入4浪回调，其后是否还有5浪冲顶，不得而知。按照当前的政策与市场形势，预计出现5浪的概率只有三成左右。

同样是安居客的数据，上海表现略强于深圳，3月下旬上海新政比深圳严厉，但4月上海房价继续涨，5月则微跌。

再来看北京，北京基本上没出什么新政（除了打击首付贷），因此北京房价比沪深强势，4月大涨，5月小涨。

再来看另一组数据：中原二手房价格指数。4月环比3月，六大城市中，只有深圳房价出现下跌，而是深圳结束了此前18个月的连涨势头。按照过去十年我国房地产短周期规律，一个城市房价连涨18个月，而且涨幅全国最高，那么他的首次下跌，就发出了强烈信号：从短周期来看，房价很可能见顶了。

在上述四级预警机制中参照的70城房价指数数据，由国家统计局公布，具有滞后性，一般比实际市场情况滞后二三个月，在当前这个关键时点，不再等待这一滞后指标的变向了，就以安居客和中原指数为主要参考。

第二，成交量暴跌，供求关系逆转

上述讲了房价变化，而价格变化与成交量关系密切。4月份环比3月，北上广深新房成交量的增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

显而易见，四个城市当中，广州情况最好，而深圳最糟。这一变化，与3.25政策密切相关。打压性政策出台后，成交量一般都会收缩。二手房同样。

但问题关键是：成交量收缩几个月之后，还会再度反弹吗？历史上，确也有类似2010年4月史上最严政策“国十条”出台后，一线楼市收缩三四个月，又反弹了一波，价格也小涨了一波。因此，老杨认为下半年京沪深，可能还会有一波反弹。

但按概率大小排序：则北京大于上海，上海大于深圳。深圳成交量反弹的概率最小，而且即便成交量小幅反弹，价格可能也弹不动了。原因就在于：2015年至今年一季度，深圳房价涨幅最大，涨过头了。

从技术上分析，2015年三季度，深圳的成交量就曾收缩过，后来再度反弹。而这次收缩之后，再度反弹的动能进一步弱化。强弩之末嘛。