观点面对面 | 林宇：金辉“跑起来了”

谈及金辉似乎总绕不开低调的描述，就像谈及副总裁林宇也总绕不开年轻进取的特质一样。但自2011年进入金辉算起，林宇已是金辉的“老人”了。

时隔一年，2017岁末之际再次专访林宇，每每说起金辉产品、布局甚至财务，各项数字如数家珍。言谈间的沉稳与热忱，也让其领头人的自我要求在不知不觉间流露。

这种糅合了自身锐意进取后的责任感，让林宇带领着金辉演奏出了更快的发展节奏。

即便如此，对于规模，林宇是有紧迫感的：“当前仍处‘规模’与‘速度’并存格局，行业已进入加速整合阶段。‘逆水行舟，不进则退’，平台期不悲观，窗口期不懈怠。”

2017年11月份刚刚带领团队参加了国际汽联GT世界杯的林宇，以所热爱的赛车来打比方：“车跑起来了，就不能想别的，只有眼前的赛道和手中的方向盘。这和做房地产异曲同工，没有时间给你浪费，要把握好每分每秒的节奏才能稳步向前。”

“跑起来了”

2011年留学归来进入金辉，2015年进入集团总部，经过两年多的努力，如今的金辉已不再是以往谨慎保守的风格，而是“跑起来了”。

在2016年底时，林宇说：“我们是双一千，土地储备货值超过1000亿，面积超过1000万平方米，这是我们现有的有效货值，所以我们认为短期内500亿目标应该是比较稳健能达到的。”

仅一年时间过去，金辉的储备货值已经翻番。

就观点地产新媒体观察，金辉自2017年以来在华东的苏州(楼盘)、杭州(楼盘)，华南的佛山(楼盘)以及华北及东北地区的沈阳、石家庄(楼盘)、华中的长沙(楼盘)等地获取了不少土地，总土地金额超过200亿。

“目前集团储备货值超过2000亿，为公司的规模化发展打下了扎实的基础。单城市产能是企业保持高速增长的重要因素，企业应重视‘百亿城市’。”林宇透露，未来金辉仍将坚持“区域聚焦、城市深耕、做精做透”的城市布局战略，管理半径聚焦，提升福州(楼盘)、西安(楼盘)、重庆(楼盘)、苏州等龙头城市市场占有率，打造数个百亿级区域公司。

很显然，这些城市的销售贡献也让林宇很高兴，他对观点地产新媒体介绍道：“2017年的销售情况还是很不错的，同比有提升;从半年报来看，利润也处于较好水平。”

赛车手想要的估计从来就不仅是跑得快，还要跑的稳，跑的远。金辉现今规模稳步上升的阶段，一方面内部通过高周转策略不断强化销售回款，另一方面在市场上积极拓宽融资渠道提升融资能力，以此不断为企业注入循环发展的动力。

“融资渠道涵盖了银行贷款、信托贷款、债权重组、股权合作、公司债、ABS等多种方式，良好的企业信用已经在市场上得到了充分的肯定。”

财务状况显示，金辉的流动比率和速动比率分别从2015年的1.13和0.23提升至2017年6月的1.72和0.56。公司的偿债能力在近年来已经得到了非常显著的提升。

“商业银行的授信支持和资本市场创新融资工具的成功运用，为金辉未来规模扩张的资金支撑提供了更多的可能和更加稳健的路径，也确保金辉能维持运营顺畅，在激烈的行业竞争中保持竞争力。”林宇表示。

稳步向前

如果你有一项超级“酷炫”的爱好，别人肯定会对此津津乐道，之于林宇，那就是赛车，而这也恰恰与其性格密不可分。

林宇曾说，我就喜欢赛车，而且我自己钻得比较多，我这个人性格比较爱钻。

林宇又说，赛车是一种压力释放渠道，也是一种专注力培养方式。

他说，车跑起来了，就不能想别的，只有眼前的赛道和手中的方向盘。这和做房地产异曲同工，没有时间给你浪费，要把握好每分每秒的节奏才能稳步向前。

于是，在林宇进入总部两年多的现在，金辉已经先后研究并推出了三条产品线——铭著系、优步系以及云系。

按照金辉的定义就是，以七大质感美学标准，占据城市核心区域，带来高端质感美学人居体验的“铭著系”;以“科技”“舒适”“艺术”为核心生活，致力于为城市高阶人群打造美好社区的舒适改善型产品系——“云系”;以臻于细节的5U体系，为城市青年锐意而来的“优步系”。

这或许就是他用以稳步向前的法宝之一，林宇说：“其实金辉两年的时间内完成全生命周期的产品线研发、项目落地，明显能看出来我们是在加速了，做有竞争力的产品是我们追赶和超越同行的核心优势。”

虽然已驶入发展的快车道，但林宇是有紧迫感的，因为他看到了，“当前仍处‘规模’与‘速度’并存格局，行业已进入加速整合阶段”。

对于金辉，他的提醒是，“逆水行舟，不进则退”，平台期不悲观，窗口期不懈怠。

在这种思路的指引下，林宇道出，金辉项目拓展向一二线城市适度倾斜，精选具有发展的环一线城市项目。城市和项目都应该主流。一二线城市仍旧是主流城市;另外主流住宅项目还是指刚需和改善。

与此同时，并购也是金辉的另一个法宝：“2016年我提到过，金辉坚持的是有质量的增长，会兼顾规模和利润的平衡。收购现有公司以及现有项目，虽然谈判周期长，但一旦谈妥，可以实现快速的业绩贡献，短期业绩增长实现度高。未来将在已实现项目和品牌落地的城市，寻找当地资源企业，通过互换股份合作、收并购等形式，快速做大当地市场份额。”

于是，在稳步向前的表态之后，林宇紧接着说，赛车和房地产一样，需要团队协作。所有的前期准备、沟通、发现问题、解决问题、提升优化甚至是争论摩擦，都是为了终冲过终点的那一刻。

以下为观点地产新媒体对金辉集团副总裁及董事林宇先生的专访实录：

观点地产新媒体：金辉拥有两个千亿的目标，2017年以来总体的销售情况如何?较上一年而言，利润情况如何?销售主要来源于哪些城市的贡献?

林宇：2017年的销售情况还是很不错的，同比有提升;从半年报来看，利润也处于较好水平。全集团来讲，重庆、西安、福州、扬州(楼盘)这些城市的销售成绩相对出色。

观点地产新媒体：据我们观察，金辉自2017在华东的苏州、杭州，华南的佛山、以及华北及东北地区的沈阳、石家庄、华中的长沙等地获取了较多的土地，总土地金超过200亿 ，金辉重仓这几个城市的原因?至今土储规模约为多少?未来发展布局方面有什么样的考量?

林宇：按照国家十三五期间将建设由长三角领衔的19个城市群，未来将形成以区域核心二线城市为主体的区域经济增长极。2016-2017年布局的杭州、武汉(楼盘)、长沙、佛山等城市均是受益于城市群发展，具备政策引导利好，产业和人口支撑的核心城市，这些城市无疑均将成为下一轮房地产市场发展的风口。

目前集团储备货值超过2000 亿，为公司的规模化发展打下了扎实的基础。单城市产能是企业保持高速增长的重要因素，企业应重视“百亿城市”。未来金辉仍将坚持“区域聚焦、城市深耕、做精做透”的城市布局战略，管理半径聚焦，提升福州、西安、重庆、苏州等龙头城市市场占有率，打造数个百亿级区域公司。

观点地产新媒体：金辉2017年的毛利率指标比较显眼，在利润贡献中，哪些城市有突出表现?接下来哪些城市具备更好的发展?

林宇：2017年1-6月，福州、西安、苏州三座重点城市贡献毛利表现突出，均超过4.5亿元，其中苏州毛利超过7.5亿元。毛利率方面，福州毛利率达到49.8%，重庆毛利率也超过40%。

未来市场的发展终将遵循经济发展的普遍规律，大于价格区域的城市仍有，小于价格区域的城市，会存在一定风险。

未来的销售增长将主要来自重点二线城市以及具备价差、轨道交通和产业资源的“环一线”周边城市。

比如全国交通枢纽型城市武汉;人口集聚型城市：杭州、南京(楼盘);价格仍具空间的城市：长沙、西安;承接深圳(楼盘)产业、人口溢出利好的城市：惠州(楼盘)，这些城市均存在较好的发展。

观点地产新媒体：在白银时代论调下，许多房企开始尝试发展多元化业务，租赁业务、养老地产、创新业务等，金辉怎么看待这两年来的新热潮?金辉是继续坚守传统阵地，还是会参与?

林宇：北京(楼盘)2017年出售的海淀地块，开启70年全周期、全自持住宅时代;上海(楼盘)增加全周期租赁用地;传统的办公业态转型众创办公、分时办公，提高办公使用效率。

房地产由制造业向服务业的转变是大势所趋，任何一个企业都需关注新业务的研究与培育。

创新的业务模式很多，也具有很好的预期市场空间，但至少目前仍不足以支撑巨量市场的发展，仍需更多的探讨和研判。

未来金辉仍将聚焦于住宅的开发，但在合适的城市、合适的地块会试点合适的新业务模式，跟进时代趋势的发展。

观点地产新媒体：金辉冲击500亿乃至1000亿的路上，是否有更多并购的计划?对于规模化扩张，金辉的总体思路是什么?

林宇：当前仍处“规模”与“速度”并存格局，行业已进入加速整合阶段。“逆水行舟，不进则退”，平台期不悲观，窗口期不懈怠。

一二线城市仍旧是主流，项目拓展向一二线城市适度倾斜，精选具有发展的环一线城市项目。

2016年我提到过，金辉坚持的是有质量的增长，会兼顾规模和利润的平衡。收购现有公司以及现有项目，虽然谈判周期长，但一旦谈妥，可以实现快速的业绩贡献，短期业绩增长实现度高。

未来将在已实现项目和品牌落地的城市，寻找当地资源企业，通过互换股份合作、收并购等形式，快速做大当地市场份额。

观点地产新媒体：与其他同行相比，金辉产品的优势在哪里?截至目前，金辉三大产品线的研发已进行到哪一种程度?

林宇：2017年金辉已经推出了第三条产品系——云系，智能化是我们的特色之一，满足的是高阶中产的置业需求，目前在沈阳已经有项目销售了，市场反响很不错的，另外在成都的半岛云著项目也亮相了。

金辉两年时间内完成全生命周期的产品线研发、项目落地，明显能看出来我们是在加速了，做有竞争力的产品是我们追赶和超越同行的核心优势。

当然还有客户服务提升也是我们的重点工作，从看房接待、签约入住及物业，我们有一套完整的服务体系叫“金辉幸福家”。

举个例子，2017年我们在西安推出了“开源社区”的概念，将音乐、足球、戏剧引入社区，在我们的社区、当地市场都产生了很好的反响，其实这些用心做服务的例子还有很多。

从目前落位的项目来看，先研发的优步系已经成为了中青年客群首选的明星产品线，高端的铭著系在重庆、苏州都取得了不错的成绩，加上云系产品，金辉的全生命周期产品线已经全面开花了，未来肯定会越来越好。

观点地产新媒体：2016年，金辉发行了两笔债券合共60亿元，并发行了规模为6.7亿元的物业费资产支持证券。与此同时，外界也关注到，目前金辉的负债在80%以上，金辉在加速发展中是如何保持财务健康的?

林宇：房地产企业由于行业特质，公司负债组成中，存在大比重的预收账款，达到公司总负债的30%左右。而金辉作为一家资金密集型的房地产企业，有息资产负债率控制在40%左右，真实的反映了企业的负债情况，该数值低于行业中值。而剔除预收账款后的资产负债率显著也低于同行业水平，维持在60%左右。

金辉现在处在规模稳步上升的阶段，一方面内部通过高周转策略不断强化销售回款，另一方面在市场上积极拓宽融资渠道提升融资能力，以此不断为企业注入循环发展的动力。融资渠道涵盖了银行贷款、信托贷款、债权重组、股权合作、公司债、ABS等多种方式，良好的企业信用已经在市场上得到了充分的肯定。

公司财务状况显示，公司流动比率和速动比率分别从2015年的1.13和0.23提升至2017年6月的1.72和0.56。公司的偿债能力在近年来已经得到了非常显著的提升。随着偿债能力的提升和财务状况的改善，伴随着的是市场对金辉认可度的进一步提高的良性循环。

商业银行的授信支持和资本市场创新融资工具的成功运用，为金辉未来规模扩张的资金支撑提供了更多的可能和更加稳健的路径，也确保金辉能维持运营顺畅，在激烈的行业竞争中保持竞争力。

观点地产新媒体：2017年2月，金辉监事会新选任了几名职业经理人，是否可视为金辉在为完善公司治理上所做出的准备?房地产行业里家族式管理的企业并不少见，作为其中的一员，您怎么评价这种治理模式?

林宇：公司作为专业的地产公司，一直坚持走精细化、专业化、职业化发展的道路。监事会新任监事的选任，是金辉根据企业发展战略和行业竞争大环境的综合考虑和需要，根据职业经理人的经验、专业、能力和岗位需求进行的内部聘用以及调整，使人才的配备合理化。

金辉在稳步前进的道路上，上市前以及未来上市后都会一贯秉承现代经营理念。我们目前的经营管理模式已经不存在家族化管理，治理结构完备，股东大会、董事会以及监事会、经理层(“三会一层”)运行顺畅，严格符合上市公司要求。

公司核心管理人员包括副总裁、中心总经理以及城市公司总经理均由职业经理人组成，已经建立起全职业化管理团队，符合公司各个发展阶段的需要。现阶段的对于监事会监事的调整充分显示金辉现代管理经营体系的标准。

观点地产新媒体：近期有相当数量的上市房企发布了股权激励计划或者项目跟投计划，以作为留住人才同时提升业绩的途径，金辉是否有类似的安排或计划?

林宇：金辉发展的目标和路径是清晰的，但实现起来还是要依靠每一个金辉人的努力，归根到底，“人”才是企业发展的核心竞争力。

在金辉整体的发展过程中，我们对人才的培养和企业的管理都越来越重视。近年，金辉在积极做好人才体系建设，强化“辉动力”人才吸引体系以及“千里马”人才培养体系，为公司的高增长奠定人才储备。除此之外，也还将进一步丰富这些吸引及培养人才的政策和体系。导入更多元化的竞争和激励的模式，规划和完善考核管理，让人才与企业一同成长。

上面提到的上市房企发布了股权激励计划或者项目跟投计划，由于公司尚处于A股上市排队阶段，作为拟上市公司落地股权激励计划还存在一些限制。项目跟投计划公司在时机成熟时也会考虑推出。

公司上市后，我们也将进一步借鉴、引入多样化的人才激励以及培养计划，丰富我们的激励体系，给金辉高速发展道路上提供人才保证。

观点地产新媒体：如果把管理企业比作赛车，以您赛车实战的经验出发，您认为赛车的哪一种属性或特征，与企业管理为相近或引以为用?

林宇：车跑起来了，就不能想别的，只有眼前的赛道和手中的方向盘。这和做房地产异曲同工，没有时间给你浪费，要把握好每分每秒的节奏才能稳步向前。

赛车和房地产一样，需要团队协作。所有的前期准备、沟通、发现问题、解决问题、提升优化甚至是争论摩擦，都是为了终冲过终点的那一刻。

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