买二手房一定要确认产权！这些事项不得不注意！

　　东北网房产频道综合消息 9月6日，记者从哈尔滨仲裁委员会获悉， 2017年1到8月受理的案件中：房屋买卖合同纠纷最多，256件，占33.29%。在8月份受理的案件中，二手房买卖合同纠纷案件受案数量明显上涨，共受理24件。
　　
　　案例：
　　
　　张某向哈尔滨仲裁委员会提出仲裁申请，请求房屋所有权人王某继续履行《房屋买卖合同》。仲裁庭经过审理查明，《房屋买卖合同》是王某的丈夫李某代替王某与张某签订的。王某当庭表示，其从未授权其丈夫李某出卖房屋，并且也不同意出卖房屋，即拒绝追认李某代其与张某签订的《房屋买卖合同》。根据我国《婚姻法》的规定，涉案房屋为婚后购买，属于夫妻共同财产。对夫妻共同财产的处分，应由夫妻双方协商一致。根据我国《合同法》的有关规定，李某的行为属于无权代理，并且被代理人王某拒绝追认，基于无权代理产生的《房屋买卖合同》无效。因此，张某与李某签订的《房屋买卖合同》属无效合同，张某的仲裁请求不能成立。
　　
　　提示：
　　
　　哈尔滨仲裁委提示广大市民：在二手房屋买卖过程中要注意查看房产证原件，确认房屋出售人是否为房屋产权证书上记载的产权人；对于他人代替出售房屋的情形，要审查合同代签人是否有产权人的书面授权；如果是对夫妻共有房屋进行出售，最好是夫妻双方到场，并在《房屋买卖合同》上签字确认。同时应在合同条款中尽量明确房屋交易的各个时点，避免出现纠纷后因约定不明产生履行合同的障碍。

　　选购二手房注意事项：
　　
　　小编为你总结选购二手房的注意事项，减少不必要的麻烦和损失。
　　
　　一、核实卖方身份选择可靠中介
　　
　　核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。
　　
　　二、确认产权
　　
　　到房管局查验卖方的房产证。查看：
　　
　　1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
　　
　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。
　　
　　3.看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件，千万别忽视这些买二手房注意事项。
　　
　　三、核实房屋是否允许买卖
　　
　　以下情况的房屋千万不要买：
　　
　　1.已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋
　　
　　2.被人民法院或行政机关依法查封的房屋
　　
　　3.属违法或违章建筑的房屋
　　
　　此外，如果要购买的房屋是公房，卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书；由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售，必须要原单位盖章后才能出让。
　　
　　如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦，所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。

　　四、关键性承诺应体现在合同中
　　
　　签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。
　　
　　合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。
　　
　　五、留心付款方式和时间
　　
　　买家在付款时，应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款，由此能够增加购买付款凭证。
　　
　　一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。
　　
　　六、小心房款和产权的交接
　　
　　不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
　　
　　七、保证产权顺利过户
　　
　　必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
　　
　　内容综合整理自东北网、房天下、网络等。