惠州大亚湾不限购背后“暗流涌动”

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  由于大亚湾不限购，房价上涨的背后，有着众多炒房的幕后推手，十几套房子一掷千金，一并购买。据大亚湾某知名房地产经纪人张先生透露，前不久，位于大亚湾中心区域的一楼盘有上海炒房客直接“刷”走了12套住房。张先生还表示，来大亚湾中心区买房以投资目的居多，大多是从香港、上海及深圳过来。
  在惠州大亚湾的澳头，有这么一种奇特的现象：品牌地产灯火通明，非品牌地产寥寥灯火，然而它们的均价皆破万，差距也仅差3000~4000元。而在惠州大亚湾的西区，另一位地产经纪人向《中国经营报》记者表示，西区楼盘很抢手，大型楼盘一开盘直接被抢购一空，入住率也普遍可以，但仍以投资客居多。
  据中原地产提供的数据显示，大亚湾位于澳头与西区的新楼盘仅一周时间成交数量就高达939套，其中澳头成交量340套，成交总价约4.3亿元；而西区成交量达599套，涉及成交总价高达8.9亿元。
  八成购房者来自沪港深
  为了共同瓜分大亚湾在粤港澳大湾区的“美味佳肴”，众多的投资者把眼光投向了大亚湾。“来这边买房的80%都是来自于港深的投资者。”张先生认为，大亚湾离深圳距离近，也是投资者看中的最大的利好之一。
  据张先生透露，前不久一名上海炒房客来考察大亚湾中心区的一楼盘，一下子刷走了12套住房。记者跟随张先生去考察该楼盘也发现，其似乎成为了炒房客抢手的楼盘之一，前来看房的客人络绎不绝，一名来自香港的炒房客直接刷走了15套住房。“2019年交楼，现在销售的是7-8栋，前面1-6栋一开盘就被抢购一空了。”张先生表示大亚湾西区的大型楼盘2016年以来相当“抢手”。
  除了炒房客很多外，张先生还认为，由于楼盘资质审核严格，也致使大亚湾楼盘供需关系仍较紧缺，房价目前处于缓慢上涨阶段。“由于楼盘资质审核标准严苛，楼盘资质只要有一项不能通过备案就不能拿出来销售，这也导致了大亚湾所有的新房都比较紧缺。”
  一名业内人士表示，大亚湾毗邻深圳，不限购，且受到2016年粤港澳大湾区政策，深圳成交价、评估价及网签价三价合一及深圳“东进战略”的影响，因此成为众多投资者投资的主要阵地之一。
  另据大亚湾知名楼盘销售叶小姐坦言，从深圳、香港过来大亚湾的投资客非常多，“深圳现在二手房出现了三合价，特别是深圳及香港地区的人都来这边买房，因为粤港澳大湾区以及两会，就是鼓励香港人置业大亚湾。”叶小姐表示，项目附近惠州港客运中心目前在建，是李嘉诚所投建，未来连接香港，港惠来往将十分方便，这也是大多数香港人看上大亚湾楼盘的原因之一。
  大亚湾家家乐一名销售人员表示，大亚湾的新楼盘十分抢手，主要都是北京、上海、深圳及香港等地区过来的投资客，“我们这边十月花花园有一大单，一名温州客一次买下6套房。”据了解，十月花花园为德丰地产所投资，2004年进入大亚湾，专业致力于房地产开发。2007~2013年连续7年荣获大亚湾销售冠军。十月花花园离惠州南站仅十路程，且附近有惠亚医院，深得众多投资客青睐。
  一名乐有家的销售人员也表示，惠州大亚湾出手阔绰十余套投资做出租的人很多，“博林腾瑞、揽福豪庭也有很多人一出手就买十几套。”该销售人员还表示，他在深圳有个客户是专门炒房的，在一个楼盘连买了8套。对于惠州大亚湾炒房，该销售人员还透露，揽福豪庭有一客户专门从江西赶过来，直接出手了3套住房。
  与大亚湾西部“火爆”不同的是，大亚湾澳头出现了不一样的发展情形，记者观察到，在澳头建设的知名楼盘不多，且出现了“小楼盘空置多，大楼盘聚居多”的情况。
  空置率高成小楼盘常态？
  大亚湾澳头的居民刘女士向记者表示，在大亚湾澳头地区，小型开发商的楼盘成为了投机者低价“扫货”的天堂。她亲身经历了由小开发商到大型开发商的购房过程，品牌房企由于自身属性炙手可热，入住率高，供不应求，房价自然居高不下，高位起点使得部分投机者转向青睐小楼盘。
  “大亚湾周边都是深圳的炒房客，尤其在一些小型开发商楼盘，一到晚上你会发现每栋楼几乎都是一片漆黑。”刘女士对此深有体会，她2008年来到惠州，2014年就买到了第一套房子，然而这套房子却是小型开发商建设的“便宜货”。“第一套房子的小区入住率并不高，入住率只有30%左右，而且基本上都是租客，住得也不安心。”
  随后，她在惠阳区淡水白云坑保利阳光城换了一套房子。作为百强房企保利集团开发的楼盘，与小型开发商产生了极大的差异，尽管保利阳光城楼下的基础设施不尽完善，但它的入住率仍有70%左右。“这在惠州算是很高的入住率了。”刘女士向记者表示。
  据了解，位于白云坑的保利阳光城，不少深圳人看上了白云坑的区位优势，这意味着白云坑会逐步承担起深圳“卫星城”的作用——接收来自深圳地区的外溢人才，在刘女士的圈子里，不少深圳朋友在白云坑附近买房，每天过着深圳工作惠州住的生活。
  有不少投机者因此看到了炒房的价值，张先生也向记者坦言，因为与深圳离得近，大亚湾周边投资者居多，使得大亚湾看起来并没有宣传中那么繁荣。“澳头的炒房客主要买的还是小楼盘，大楼盘入住率还蛮高的。”记者观察发现，由于大小开发商在地产市场存在不同的待遇，也形成了一种一墙之隔两重天的“奇观”——恒大依山海湾与合生滨海城仅一路之隔，然而恒大依山海湾灯火通明，而合生滨海城却“黯然神伤”。
  据了解，合生滨海城是由香港上市房企合生创展集团（0745.HK，下称“合生创展”）在2015年开发建设，此前曾是中国内地第一家年度销售总额超过100亿元的地产企业，然而记者在现场观察到，合生滨海城自2015年建设至今的市场反响与一路之隔恒大依山海湾晚上开灯户数却存在较大差异。据了解，恒大依山海湾目前在售的是5栋，9栋已于今年2月2日开盘。
  记者观察发现，位于惠州的大亚湾澳头的合生滨海城前面几栋晚上开的灯较多，越到后面开灯数量越少，倒数第二栋仅零星几户开着灯。记者数了一下，一栋楼大概30层，前面一两栋30层中有十余层开着灯，而后面3、4栋越来越少，第5栋30层只有一层有开灯。而且楼下的商铺开门数也寥寥无几，一排过去50多家商铺，开门的仅有两三家，不少店铺门口仍贴着“旺铺招租”。据一名业内人士透露，合生滨海城由于位置较为偏僻，也使得成交套数相对较少。
  而仅一路之隔的恒大依山海湾则相反，灯火通明，同样30户有28户开着灯。值得注意的是，这附近的交通也并不像宣传中的那么便利，记者观察发现，隔30左右仅有一辆公交车经过，且周围未见有大型商场或超市。vvv