2016年2月房地产新政

房地产新政

1、河北省出台房地产新政十条 个人所得税降至1%

近日，河北省出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，提出以支持农民进城购房、实行棚户区改造货币化安置、优化房地产供应、推动房地产业转型升级、加大金融信贷支持力度、落实税收优惠政策等十条措施，以化解房地产库存、促进房地产市场健康发展。

支持农民进城购房。将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，连续足额缴存6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款;全面开展住房公积金异地贷款，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。引导房地产企业采用团购等销售方式，降低农民购房成本。

实行棚户区改造货币化安置。把城中村、城郊村及易地搬迁进入城镇的村庄纳入城镇棚户区改造范围，给予资金补助、税费减免和开发性金融政策支持。同步推进村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地依法征为国有土地、集体企业转为股份制企业“四个转变”。自2016年起，新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目货币化安置比例不低于80%。

优化房地产供应。各地要根据房地产市场供需实际，控制好房地产用地供应的规模、结构、布局和节奏。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，实行按楼面地价出让住宅、商服用地。商品住房套型建筑面积根据市场需求确定，取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上的强制要求。

推动房地产业转型升级。鼓励房地产企业开展多元化经营，促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。提高房地产品质，强力推行居住建筑节能75%的标准。加大政策支持力度，推广装配式建造方式，大力发展钢结构建筑，促进化解钢铁过剩产能。

加大金融信贷支持力度。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例下调至20%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。将职工住房公积金账户存款利率统一调整为按一年定期存款基准利率执行。将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积调整为144平方米以下(含144平方米)。

落实税收优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。房屋转让所得征收个人所得税，对不能提供原始凭证的，征收税率由3%调整为1%。进一步活跃二手房市场，各地可根据市场情况，适时调整二手房交易计税价格，降低交易成本。

培育发展住房租赁市场。培育专业化住房租赁机构，推动住房租赁规模化、专业化经营。引导企业投资购房用于租赁经营，鼓励房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营。今后各地政府原则上不再新建公租房，实行公租房货币化。

加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县(市、区)房地产土地出让和市场交易的动态监测，及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。

落实地方政府主体责任。在国家和省政策框架内，各市、县要按照分类调控、一城一策、权责一致原则，推进供给侧结构性改革，根据本地房地产市场和库存情况，制定去库存工作方案。完善房地产市场统计监测制度，2016年6月30日前建成房地产统计监测平台，实现全省联网。对促进市场健康发展不力、去库存效果不明显的市、县，按照有关规定通报、约谈、问责。

优化房地产市场发展环境。各地要结合深化行政审批制度改革，最大限度方便企业和群众办事。对房地产开发建设违法行为专项整治处理完成的项目，各地要采取有效措施，限期依法补办相关手续，促进停工项目尽快复工，同时加大对新增违法违规项目打击力度。

2、楼市营业税、契税减免政策出台 二套房、大户型受益最多

财政部、国税总局、住建部近日联合发布《调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，(财税[2016]23号)，自2016年2月22日起执行。契税政策：(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。营业税政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。北京、上海、广州、深圳暂不实施本通知的契税和营业税的优惠新政。

不管是契税还是营业税新政策，对于购买第二套房产和超过140平米以上的房产优惠力度较大，同时政策对于购买90平方米以下的首套房源还是持鼓励态度。营业税政策的改变将明显降低改善型需求在购房流通领域的交易成本，更利于改善型购房需求者卖掉旧房置换90平方米以上的房源。新政总体有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市，部分地区售楼部火热。结构性的降低局部交易环节税费有利于支持合理购房需求，形成消费引导，去库存。有助于大多数城市降低中大户型库存市场占比。税收优惠的目的是为促进消费，新政面向的主力客户群体为二、三、四线城市中产阶级，即有改善型购房需求及消费能力的群体，客群匹配、需求匹配、消费能力匹配，辅以政策引导，便可加快去库存速度。

3、多个城市多措并举力促房地产去库存 三四线城市或止跌

春节前后，多个城市从多个角度出台房地产去库存政策。据不完全统计，已有超过130个城市出台去库存新政。

住房公积金已成为各地去库存的重要工具。多地推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件。江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

降低税费减轻负担。甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%;江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴;新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府 财政予以补贴。此举惠及进城农民工、新就业大学生等购房群体，等同于他们已享受公积金优惠政策。江西省南昌市日前正式出台文件，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据南昌市税务部门测算，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及400余户房地产开发企业。

鼓励农民进城购房。加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

回购商品房作为保障房。不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。此外，山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年 限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

实施供给侧改革。山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。针对房地产库存较大的地区，政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

业内人士分析，2016年的上半年楼市政策继续宽松，尤其是三、四线城市的购房政策更加宽松。对于房价走势也会有影响，总体上，三、四线城市房价将基本上终结此前下跌的态势，呈现止跌的现象。对于部分资源较好的住房，可能会率先涨价。而部分相对郊区的楼盘，基本上呈现价格稳定的态势。

4、非限购城市商贷最低首付比例重回二成 有利刚需和首改型

央行联合银监会2月2日发布通知，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。也就是说不限购城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%。这之前的政策为首套房贷首付普遍30%，二套房贷首付40%，甚至50%。此次政策执行后，不限购地区的居民买房，不论是首套还是二套，首付比例可以降低5%-10%，对某些购房人群甚至可以达到20%。

业内人士分析，首付门槛降低，有利于刚需和首次改善型需求入市，对楼市加快去库存具有积极作用。在多重利好因素的叠加效应下，如今买房已迎来低门槛、低利率的时代。值得关注的是，这是继2006年6月之后，商贷最低首付比例首次重回二成。由于目前全国市场分化明显，预计各地对这一政策的执行力度将不相同。预计积极响应的主要是二线城市。虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。三四线城市的银行放贷谨慎及需求有限，影响力减弱。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。

编者按：

财经专栏作家肖磊称，整个经济在调整，房地产市场不可能独善其身，去产能是一个长期的过程;首付比例持续降低利弊参半，利在于刺激需求，但弊在于增大了购房者还款压力。长期看拯救房地产市场在于降息和减税，以及创造更多就业，而不是加杠杆。本质上看，20%首付款购房，实际上就是将“炒房”杠杆放大至五倍，跟配资炒股道理一样。

5、公积金存款利率调高至1.5% 提升公积金缴存积极性

近日中国人民银行、住建部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》(银发〔2016〕43号)，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。1996年以来，公积金遵循“低来低去、保本微利”的原则，公积金存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。调整后公积金存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

提高公积金利息，增加缴存职工的收益，减少公积金非购房提取，从而促进公积金规模的提高。在一定程度上提高居民的支付能力，有利于去库存;受益提高还能够扩大公积金缴纳的范围和规模，对于后续公积金利用也能够起到积极的保障作用。另外，完善职工住房公积金账户存款利率形成机制，既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益，进一步提高住房公积金制度公平性和有效性，也有利于简并住房公积金存款利率档次，符合利率市场化改革的总体方向。此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。

6、国管公积金暂停政策性贴息申请 仍可正常申请公积金贷款买房

中央国家机关住房资金管理中心近日发布公告，自2016年2月14日起暂停受理个人住房贷款政策性贴息申请，但职工可正常申请住房公积金个人贷款。目的是为更好地支持缴存职工使用住房公积金个人贷款购买自住房。购房者可以选择公积金贷款，如果额度不够，也可以选择公积金和商贷的组合贷款。

个人住房贷款政策性贴息，是指中央国家机关住房资金管理中心与有关商业银行合作，对符合资金中心贴息条件的商业性个人住房贷款借款人，由资金中心在批准的贴息额度内，按照商业贷款和住房公积金贷款的利息差向借款人补贴利息。

7、财政部：相应减少或停止新增以后年度土地储备规模

 财政部发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》将合理确定土地储备总体规模。现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。《通知》内容：清理压缩现有土地储备机构;进一步规范土地储备行为;合理确定土地储备总体规模;妥善处置存量土地储备债务;调整土地储备筹资方式;规范土地储备资金使用管理;推动土地收储政府采购工作;加强土地储备项目收支预决算管理;加强土地储备项目收支预决算管理。

8、国务院：未来城镇住房改革明确两大方向 推广街区制

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件。意见提出了未来深化城镇住房制度改革的两大方向，即以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求。其中要打好棚户区改造三年攻坚战，到2020 年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。《意见》进一步强化了规划的强制性，提出“凡是违反规划的行为都要严肃追究责任”。对城市建筑存在特色缺失和文化传承堪忧等现状，提出拒绝“大洋怪”建筑。“搭积木式”造房子、流水线上“生产”房子，能减少建筑垃圾和扬尘污染的装配式建筑将在未来中国得到推广。未来要强化绿地服，使市民在居家附近能够见到绿地、亲近绿地。城市公园原则上要免费向居民开放。限期清理腾退违规占用的公共空间。尤其值得注意的是《意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

对于打开封闭小区，争议较大。《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。打开住宅小区仍需配套政策，称应充分尊重业主权益，物业管理升级、治安与配套设施也需跟进。住建部也表示将会“逐步”实施，不是一刀切。各城市还要根据实际情况，制定具体办法。依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

9、今年以房养老保险试点将扩围

在近日中国保监会召开的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会上，保监会副主席黄洪表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。2014年7月1日起，我国“以房养老”保险开始在北京、上海、广州、武汉4地进行为期两年的试点。2015年3月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。截至2015年底，幸福人寿已与45户家庭62位老人签订了投保意向书，完成承保手续的29户38位老人，已开始领取养老金的老人29位;参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位老人，达19003元。

以房养老保险探索出了一条养老融资的新路，为有房产但养老资金不足的老年人增加了一种养老选择。满足了老年人 “居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。但也遇到了传统养老观念、政策环境、市场环境等方面的问题和挑战，还需要应对房地产市场波动、房产处置等风险挑战，市场主体还有待增加。

10、教育部发文明确“多校划片” 或有助一线城市房降温

教育部办公厅近日下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。而且教育部还"钦点"了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。多校划片是指一个小区对应多个学校，让买了房的家庭不确定到底能上哪个学校。

我国一线城市的房，价格一直火爆，北京曾成交的一处紧邻第二实验小学和北京师范大学附属实验中学的房产，曾卖到34万一平米。新政有望对一线和部分二线城市房降温。