边还债边拿地！房企赶场国内低息融资风口！

一场新的融资战正在打响。战场由海外发债重回境内资本市场。

4月23日~25日，上海证券买卖所先后披露，招商蛇口35亿元超短期融资券发行完结，票面利率2.8%；葛洲坝15亿元公司债完结发行，票面利率3.95%； 上实开展完结发行8.9亿元公司债，利率4.28%。几天前的4月19日，上海证券买卖所还披露，创始置业25亿元公司债将挂牌，最低利率4.3%；同时还披露了创始置业拟发10亿元中期收据的征集说明。

已过会或完结发债的房企远不止这些。局势上，无论是规划房企仍是中小型房企，近期都忙着抢着在境内资本市场融资，公司债、中期收据、短期收据、配股等多种形式齐上阵。

据记者不完全计算，4月份宣告将挂牌或完结境内发债的房企还包含：我国恒大、融创、华侨城、禹洲地产、华南城、新力地产、上海城投、广州珠江实业集团、葛洲坝集团、天津滨海新区建设出资集团、王府井集团、北辰实业、上实开展等，融资本钱最高者8.5%（华南城6亿元中期收据），最低者2.8%（招商蛇口35亿元超短期融资券）。

记者还从多位券商投行人士处了解到，证监会相关部分正在就再融资方针改革征求意见，内容涉及康复锁价发行、新增股东是否受减持新规限制等，若成行意味着再融资环境进一步放松，从而利好上市公司资本市场融资。

融资复苏 公司债重回干流

房企在国内资本市场融资难的困局正在改进。一位券商投行人士表明，以往除央企以外，中小型或民营类房企发债融资艰难，本钱很高。去年11月以来，随着再融资方针的持续松绑，加上今年以来二级市场的上涨，房企融资途径开闸，首要集中于境内外的债券融资，中小房企的融资门槛有所松动。

4月18日，新力地产集团有限公司发布布告表明，完结非公开发行2019年公司债券（榜首期），发行规划为4.17亿元，发行利率为7.5%。此次发行的公司债券期限为2+1年期，债券主体评级为AA+，债项评级为AA+。三个月前的1月9日，新力地产就已完结了总额为2.76亿元的非公开发行公司债券，期限3年期，票面年利率为7.5%，面向合格出资者中的组织出资者买卖。

7.5%的利率在近期境内公司债发行本钱中归于较高位，不过新力地产作为一家非上市非国企的中小型房企，能成功发债现已不容易。

近期另一笔较高利率的债券是4月18日华南城控股全资隶属公司发行的一笔6亿元中期收据，期限最长为三年，年利率为8.5%，发行所得款首要用于置换公司现有借款。此外，华南城还于3月27日完结发行于2021年到期的2亿美元优先收据，年利率为11.875%。彼时华南城表明，发行收据所得金钱净额首要用作项目展开及开展有关的现有债款再融资及一般公司用处。

4月2日，禹洲地产布告发行的不超越35亿元公司债，利率同样归于较高位。该笔债券共分为两个品种，利率分别为6.5%及7.5%，所得金钱将用作归还行将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

相比之下，大房企或央企所发债券则额度更高，本钱更低。数据显现，3月以来，干流房企的境外融资本钱遍及在6%~8%之间，境内公司债本钱多在5%以内，部分途径的本钱降至4%以下。

如招商蛇口刚刚发行的35亿元超短期融资券，票面利率仅2.8%，有效期限90日。招商蛇口表明，本期超短期融资券征集的资金，其间30亿元将用于归还有息债款，5亿元用于补充流动资金。至此，招商蛇口及其子公司已发行尚未兑付债券及债款融资东西共14笔，算计230亿元人民币，其间境内存续期间超短期融资券45亿元，中期收据72亿元人民币、公司债94亿元和优先债券19亿元。

4月22日，王府井集团布告完结2019年度榜首期超短期融资券发行工作，发行总额10亿元，期限为270日，发行利率3.35%。此次发债目的是为了补偿公司流动资金的缺乏。

恒大拟请求发行不超越200亿元的公司债券，目前状态显现为“已受理”。若发行成功，这将是今年到目前为止房企所发额度最高的一笔公司债。

其实自今年春节以来,房企融资就在提速，近期房企显着加速了在国内资本市场的融资脚步。据克而瑞计算，3月份典型房企境内债款融资额698.2亿元，环比上升145%；相比之下，境外债款融资额402.9亿元，环比下降25.9%，占比环比下降20个百分点至33.4%，首要由于境内融资环境有所放松，房企集中于境内发债所造成的。

从房企境内外融资总额来看，据华夏地产研究中心计算，4月不到一个月时间里房企新发债款已挨近2000亿元。

“从去年到今年3月份以来，国内市场收益率下行，很多房企可以得到比较廉价的融资，加上房企都有购地诉求，融资需求很大。”联讯证券董事总经理李奇霖对我记者表明。

左手融资 右手拿地

今年是房企债款到期高峰期。数据显现，到年末，房企到期偿债规划达3711.93亿元。面对很多短债行将到期的状况，“借新还旧”成为近期房企密集融资的首要目的，这点在房企融资布告中也标示得很明晰。另一个没有被说到明面上的原因则是补仓拿地。毕竟左手圈钱，右手拿地，一向都是房企的惯常做法。

资金压力是清楚明了的，大房企也不破例。但增加土地储备也是房企生计之底子。从近期房企拿地动态可以看出，不同于2016~2017年纷繁去三四线城市布局，在棚改货币化安顿收紧之下，三四线城市房地产出售前景被蒙上不确定性要素，房企纷繁将拿地重心放回一二线城市，这也意味着更高的土地本钱支出。

据华夏地产研究部的计算，到4月23日，今年现已有21家房企年内拿地金额过百亿元。其间，融创拿地数量挨近80宗，总金额高达565亿元，排名榜首；万科拿地数量52宗，总金额超越355亿元，排名第二；新城控股、中海、绿洲、龙湖拿地总金额均超越200亿元；金地、旭辉、阳光城、碧桂园、绿城、华润置地、我国恒大等拿地额均超越百亿元。

一位房企人士告诉记者，规划在500亿~1500亿元的中型房企仍然是当前拿地最有“进取心”的一批，大都大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。

以拿地最为踊跃的融创为例。4月23日，其斥资152亿元拿下武汉4宗地块；25日，又以36.4亿元+6.5%公租房的价格竞得武汉第5宗地块，两天共耗资188亿元。

拿地背面是一次次的融资。

4月8日，上交所披露信息显现，融创房地产集团拟请求发行80亿元公司债券，请求已获得上交所受理，征集资金用处拟用于归还公司债券。此次布告中披露称，融创有算计7笔待归还公司债券，算计债券余额167.1亿元。4月9日，融创宣告，发行2023年10月到期的7.5亿美元，息率7.95%的优先收据，用于现有债款再融资。

“今年国内融资环境确实宽松了一些，但房企在资本市场拿到钱后很快又去拿地了，资金面仍是处于比较紧张的状态，尤其是民营房企。当前土地市场表现得炽热，但背面是企业在透支现金流。企业拿到地，压力大；拿不到地，压力更大。所以，现阶段房企在资金压力下仍是会千方百计去融资。”同策咨询研究中心总监张雄伟对记者表明。

融资的增加意味着新增负债的加重，这也引起了评级组织的重视。国际评级组织标准普尔报告称，一些房地产商或许借助此次时机改进他们的资本结构并安定业务位置，但是新发债规划超越再融资需求，新增债款增加或许会增加房地产商的杠杆，并给评级带来压力。