央行紧盯“房贷比” 比较关注二季度信贷

近日央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》一文，其中对于房贷政策，文件明确要求：人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。

在刚刚闭幕的两会上，针对房贷增速的问题，央行行长周小川首先是解释了个人房贷资金转到开发商，会带动一系列产业供给，同时明确了住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展，最后提到这种发展需要适当平衡，随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。

随着房地产宏观审慎管理和地方限购政策效果的显现，2017年2月新增住户部门中长期贷款3804亿元，环比降幅明显。当前，房贷业务收益率低的劣势逐步暴露，地产销量和投资增速也将趋于下降，我们预计，在国家强调要支持实体经济发展和企业有效融资需求回升的背景下，银行出于盈利和监管的考虑，对企业部门的信贷投放会增加。

事实上，目前已有很多银行收缩了住房按揭贷款新增规模，上调房贷最低利率折扣至九折，地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率大幅提升。未来一、二线城市房贷可能趋紧，三、四线城市的房贷政策将服务于去库存，同时对于热点城市合理住房需求，都市圈内的三、四线楼市，中西部地区非热点楼市仍将得到一定的信贷支持，差别化房贷在今年的信贷市场将更加显著。

对于地产板块来说，此前我们在解读中曾经指出，调控的升级会使板块短期内承压，但两会后的调控其实已有预期，而政策调控边际作用正在不断减弱。当然，2017年房贷总量和占比都会低于2016年，这将对全年销售景气度的延续带来压力，尤其需要关注二季度左右的节奏变化。但不可否认的是，地产板块估值仍处于历史低位，业绩确定性强，部分优质地产股仍具备较强的投资价值。

尽管市场对地产政策存在悲观预期，但在目前整体市场维持平稳情况下，大型开发商基本都能维持稳定的增长，并且当前房企融资管控的情况下大型房企凭借良好的评级及资源往往更容易获得银行贷款，国海证券认为，这一类个股在销售超预期背景下存在估值修复的机会，推荐新城控股、华发股份(600325.SH)、保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华侨城A(000069.SZ)等