前10月销售4602亿 保利发展5000亿在望与“前三”可能

“双十一”前夕，地产股逆市大涨，多家房企迎来了久违的涨势，四大金刚“招保万金”中，金地集团涨6.35%，招商蛇口涨4.88%，万科A涨4.17%，而保利发展涨势最高则达7.57%。迎着一片飘红，保利发展也于今日发布了前10月销售业绩。于2021年前10月，保利发展累计实现签约面积2861.68万平方米，同比增加0.18%；实现签约金额4602.04亿元，同比增加8.86%。与其他头部房企公布的业绩数据相比，据观点指数发布的“2021年1-10月房地产企业销售表现”，碧桂园前10月销售金额为6764亿，融创销售额5126亿、万科则为5193亿元。紧随在后保利发展是否能继续追赶进入前三，与市场环境的变化密不可分。2017年，宋广菊为保利定下了未来三至五年销售规模达到5000亿、重回行业前三的目标。四年过去，宋广菊已走下舞台，5000亿最终实现，而保利“重回前三”的目标还在路上。凡事成因既有内，也有外。在恒大逐渐掉队的当下，其他房企完成了赶超，这其中主要便是保利，以及已经领先了一步的融创。

从土地方面来说，与2020年10月披露的数据相比，保利发展的脚步显得稳了些。于2020年10月，保利地产实现签约面积412.34万平方米，实现签约金额553.72亿元，新增房地产项目12个，合计权益土地价款约75.8亿元。彼时，保利发展摘下了前十月广州房企销冠。而走过今年金九银十，保利发展的数据有所下降，10月实现签约面积317.95万平方米，同比减少22.89%；实现签约金额499.73亿元，同比减少9.75%。近期新增加房地产项目较2020年同期减少4宗，总体分布于合肥、扬州、盐城、常州、天津、福州，拿地支付价款总金额79.6亿元。其中，合肥市经开区石门路南侧地块与福州市晋安区福马路北侧地块均为拍卖所得，总成交价30.69亿元。虽然拿地数量变少，但据目前一线及二线城市公布的第三轮集中供地明细来看，保利发展在今年最后2个月摘地的机会将进一步提高。其中，广州部分“二进宫”地块起拍价下调，还有地块取消新房限售价；苏州三轮拍地的保证金比例下调至30%，土地款首付比例下调至50%；南京方面取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求。回顾前三季度，保利发展实现签约面积2543.73万平方米，新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，总拓展成本1434亿元，其中38个核心城市拓展金额占比75%。在政策信号转好的前提下，原本就积极拓土的保利发展，拿地路径应更宽阔。

于2021年9月底，央行连续召开了两场对于房地产行业来说较为重磅的会议。9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，此次会议是自2009年后，央行货币政策季度例会中首次提及“房地产”；9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，提出落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。有分析认为，这是在释放房地产金融政策放宽信号，房企融资的环境正在逐步解冻。对于保利发展来说，这无疑是利好消息。于前三季度，保利发展销售金额4102亿元，同比增长11.6%，销售回笼资金3672亿元，回笼率89.5%。在2021年逐步紧缩按揭贷款的环境下，保利发展的资金回笼率并不差。而近日消息显示，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。这些房企之中，就有保利发展的影子，此外招商蛇口、碧桂园、龙湖集团等公司也均在列。这一举动似乎代表房地产企业在境内发债的政策会有所变化，在银行间市场发债后，机构或许可通过投资为以上房企补充资金。此外，还了解到，高盛投资组合管理团队正在买入中国房企债券，这一行为也被市场称为积极信号。值得注意的是，光大证券对保利发展近期发布三季报进行研究并发布了研究报告，称保利发展资金回笼率高位，业绩稳健提升，盈利空间小幅收窄，财务指标稳健，对保利发展给出买入评级。在如此大政策环境下，保持稳健无疑是房企们渡冬归春的第一要义。而保利发展能否再续5000亿目标，不仅要关注自身棉袄够不够厚，也要时刻感受政策与市场的“调温计”。

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