深圳房价危险了：别低估了填海，别高估了外来

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证券时报www.st.03月04日讯 摘要：外来人口净减少的背景下，大幅增加土地供应，仅依靠本地的内生人口增长，无法支撑如此高的房价。

深圳将多出1.3个福田

广东省委副书记、深圳楼盘市委书记马兴瑞3月2日表示，深圳空间非常小，中央和省里非常贊同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里。

填海55平方公里，《美人鱼》的现实版。而剧中地产富豪要填海的青螺湾，取景地就在深圳大鹏新区。

作为一个海滨城市，深圳过去多年一直在填海。这次增加的土地供应，按福田区总面积78.04平方公里算，填海+陆上整备的面积，约相当于1.3个福田。

对于可能填海的区域，友也给出了猜测：

105平方公里，可以接纳深圳20年的新增人口

深圳市统计局数据显示，2014年深圳常住人口数为1077.89万人，人口密度为每平方公里5398人。

若按平均人口密度来算，105平方公里也就不到60万人。但深圳大量的未开发区域拉低了平均值。而填海和陆上整备的土地，利用率不可能太低。以福田区的人口密度来算，可承载约180万人。

要知道，北京楼盘西城区的人口密度近3万人/平方公里，广州楼盘的越秀区甚至超过5万人/平方公里。

180万人是个什么概念？

数据显示，2011年-2014年，深圳全市常住人口每年约增加10万人。以此测算，105平方公里、180万人口约可满足近20年的新增人口需求！

外来人口？别瞎想了，那根本不存在！

看看目前深圳人口状况：上表中，2012、2013年每年新生儿约6万人但这是户籍人口。

若以常住人口*出生率计算，每年新生婴儿约20万。这也与媒体报道的深圳每年新生儿数据吻合。

如果不考虑本地的新生儿，深圳常住人口实际上是净减少，也就是说，外来人口，从2010年起，已经停止了净流入！

人口净流入=京沪深永远涨？上海楼盘的常住人口已经在净减少了，深圳的外来人口也在减少。永远涨的逻辑，还存在吗？

背景则是，深圳房价2月再创新高

3月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布深圳2月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。

不到一年的时间，深圳部分区域的房价甚至已经翻番。

看看深圳房价的疯狂程度吧。

2015年一季度，深圳房价只是小幅上涨。2015年3.30新政后，深圳房价加速上涨，媒体上也不断曝出深圳楼盘热销情况。数据显示，2015年6月、7月深圳住宅价格环比涨幅高达6.58%和9.73%，涨幅远超一线城市总体水平，同期一线城市环比涨幅仅有2.49%和3.55%。

经历一轮暴涨后，深圳房价自8月份开始出现量缩价滞的现象。但随着央行降准降息，深圳房价四季度继续加速上涨，截至2016年2月，深圳住宅价格环比涨幅已经连续5个月超过2%。

与深圳高房价一直如影随影的还有“宽信贷”。人民银行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，同比增长2.1倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。而这还只是表面，部分业内人士甚至支出，众筹买房、场外配资等亦参与其中，将杠杆几乎利用到了极致。

实际上，深圳此次宣布要填海之前，已有重量级媒体聚焦深圳房价。

3月2日，新华社发表《深圳房价持续领涨全国 杠杆推手开始显现》一文，文章提到，业内人士认为，深圳行情下涌动的投机暗流，给当前一些房价过快上涨的城市发出了警示。

央视也对深圳房价进行点评，称深圳房价持续领涨中国。视频指出，深圳贷款杠杆用到极致，投机需求入市推高房价。

而深圳政府层面，也不断有政策铺垫。

早在2月4日，春节前夕，深圳两会闭幕之际，市长许勤就表示，“我们认为房价的上涨确实过快”，他认为深圳去年暴涨的房价一方面源于刚需，一方面源于土地供应有限。为了调控房价，许勤承诺政府将加大供应保障房、人才安居房，并研究将房价维持在一个合理的区间。

3月1日，深圳市房地产评估发展中心站发布消息称，将“根据房地产市场变化情况，我市将于4月1日起对房产评估价格进行例行更新。”这是近3年来深圳首次仅隔半年时间即调整房产评估价格。业界分析，评估价格调整将大幅提高交易环节税费，将显著抑制投机性需求。

3月2日，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞在参加节目时表示，对于外界关注的深圳高房价问题，要采取增加供应、加大保障和打击炒房等措施进行应对。

“我们将在政策法规上禁止炒卖、倒卖房子。”马兴瑞回答友提问时表示，“在尊重市场规律的前提下，也要出手解决市场失灵的问题。”

PS：连稻草都能压死骆驼，何况那可能根本不是骆驼。

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