“变相融资？“”北京调查违规“租房贷！！

　　“租房贷”是通过租户绑定身份证和银行卡，获得了金融公司一年的租金贷款。金融公司一次性把12个月的租金全部打给中介，之后她需每月还给银行钱款，同时还要支付5.8%的“服务费”。而中介公司并未全部将房款交给房东，而是按季度向房东缴纳租金，其他的资金全部留在自己手中。

　　杨安在北京租了一间房，交了500元定金后发现，房租居然以贷款方式交的。中介公司诱导她签下了一份贷款合同，以她的个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款。金融公司一次性把12个月的租金全部打给中介，之后她需每月还给银行钱款，同时还要支付5.8%的“服务费”。而中介公司并未全部将房款交给房东，而是按季度向房东缴纳租金，其他的资金全部留在自己手中。

　　业内人士分析，这是个“无本万利”的扩张模式，本质是利用租客的信用，给中介公司提供扩张资金。目前，许多中介机构都在使用这种方法作为支付方式，显然这能加快企业资金的回笼。

　　20日，杭州长租公寓公司鼎家宣布破产。杨安极度不安：如果她租的中介公司也面临资金断裂、宣告破产，她不仅无房可住，而且还需继续向金融公司支付贷款，否则自己的征信记录将会受到影响。

　　北京多部门已要求不得利用贷款恶性抢房。8月19日下午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求：不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。10家主要住房租赁企业承诺未来一两个月不涨租金，且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

　　昨日，北京市住建委表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷“，目前正在联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

　　长租公寓企业如何扩张市场

　　租赁市场交易分为两类，一类是普通租赁，也就是租户和业主直接交易。另一类是长租公寓，这类典型特点是中间存在转租方，转租方参与出租，获得差价。从规范的运作企业来看，租赁代理企业赚取的是租金服务费与差价，对于租赁企业来说基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金的支付差，也就是按季度向房东缴纳房租，却以贷款的形式按年向租户收取租金产生的租金差，建立资金池，挪作他用。

　　中原地产首席分析师张大伟说：“从目前看，北京最大的租赁机构已经有超过10万套房源，这种情况，资金池一家企业可能就超过百亿元。”而且，这笔资金可以裂变扩张：中介利用租户的信用向银行贷款12个月的租金，仅向房东支付3个月，而留在手中的其余资金可以继续发展新房源。扩大市场规模就有新资金入账，新入账的资金又可以继续扩大市场规模，于是就像滚雪球一样发展起来。

　　中介公司并不会把收来的房源全部投向市场。租房市场本来就供小于求，现在，这种紧张关系被长租公寓企业继续放大，它们不仅不新增加房源，还大幅度提高租金，赚取租金差价，一部分房源差价竟高于房主所得。

　　张大伟分析，租赁机构的这种行为会直接拉涨租金。他说：“以北京市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%。而长租公寓的租金要比普通房屋租赁租金高30%以上。一个拥有几十万房源的租赁公司，是有可能有定价权的。它也会对普通租赁业主定价产生影响，则呈现出整体出租市场的租金抬高。”

　　资金链断裂产生什么影响

　　张大伟强调：“租赁市场表面问题是租金上涨，更大问题是租赁公寓企业的资金链断裂可能。”

　　我爱我家原副总裁胡景晖在媒体发布会上曾说：“长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”

　　这种租赁模式实际就是换一套外衣的P2P。对于租赁公司，每多一套房源，就代表一笔新款项入账。扩张市场规模，远远比当下是否赚钱更重要。当租房市场处于上行期时，租赁公司提高租金就可以解决一切问题。但一旦没有新房源可以套取现金，房租停止上涨或者下行，中介的资金链很可能断裂，瞬间崩盘。

　　崩盘的损失将由租客承担。中介破产意味着已无资金继续向房东缴纳租金，更没钱退还租户押金和房租。原本租赁公司与房东约定，按季度缴纳房租。若租赁公司无力支付房东租金时，房东自然要收回房子。可此时，租客已经通过贷款的形式预支了一年的房租，就算合同期未满，租户离开后仍需按月向金融公司支付未归还贷款。房东既不会偿还剩余房租，也不会继续让租客居住。这笔钱实实在在的被中介“偷走”了。

　　房东和租客能怎么办

　　张大伟表示：“出现资金链断裂，租赁企业破产，是资金池违规使用造成的，目前市场缺乏监管，如租客遇到此类事件，只能起诉解决。”

　　有法律专家建议，租客在签订租赁合同时，要明确租金是如何支付的。要警惕用自身信用贷款，直接全额打给中介公司的合同。如遇到仍在租房期，房东赶走租客的情形，租客可以去公安机关或者法院起诉房东侵犯房客的使用权，要求房东支付因搬家产生的费用。

　　房东将房源交给中介时，也要警惕中介公司高于市场价30%-50%的租金收取房源。这笔高收入并不是中介公司无偿支付，而是用房东承担风险换来的。如遇到中介公司资金链断裂，租客的贷款租金很有可能将由房东支付。

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