回迁房不能随便买：商品房和回迁房有啥不同

在土地日益稀缺的现状下，越来越多的城中村加入了拆迁改造的队伍中，也因此形成了每个商品住宅中基本都混有回迁房的现状。虽然回迁房只要办理完不动产证就可以和正常的商品房一样交易了，但是二者在内在上还是有很大区别的，因此小编提醒大家，小心购置商品房，远离回迁房。

一、商品房和回迁房的区别

1、房屋的性质差异

回迁房和商品房虽然同为一个拆迁地块所出，但二者的性质还是有不同的。

回迁房不属于商品房，它是集体土地上的房子，属于集体所有，地块性质也通常是划拨所得，不需要缴纳土地出让金，是给特有的人群使用的，因此价格便宜。但是如果需要办理过户手续，则需要补缴土地出让金。

而商品房则主要是在政府有关部门的批准下，由市场经济下的开发商独立操作运营的，面向所有的购房者，公开销售，可以自由交易。另外，房主拥有房屋完整的产权，不受限于任何人和机构。

2、房屋价格差异

回迁房享受国家政策优惠，且属于补偿购买，而且在房屋价格上也是由政府部门参照有关实际情况核定之后确定的报价，在执行过程中，受到政府的严格管查。因此在价格上回迁房是要优于正常的商品房的。

商品房的价格更大程度上是市场操作的结果，不仅受到地块本身区域位置的影响，还受到经济发展、市场行情和供需矛盾等的影响，上涨的空间非常大。

3、贷款差异

一般而言，回迁房的贷款要比商品房略困难或者程序复杂一些。

回迁房一般是赔偿所得，或者是用回迁款购买，如果真的要自己出资去购买回迁房的话，且想要办理银行贷款，首先就需要回迁房五证齐全，单单靠回迁证是无法办理的。

另外，贷款前还会进行房屋价值评估，回迁房的评估值一般都不会很高，因此也意味着贷款额度也不会很高。

商品房贷款，只要贷款人的征信和还款能力没有问题，一般都可以贷到理想的额度。另外，从银行层面来讲，一般只为商品房贷款，商品房未来的价值和涨价潜力也要比回迁房高的多，办理贷款后的风险相对较小。