业内人士前瞻“昆明未来两年房价企稳“

职业中介认为，国家利好政策迭出，新房、二手房必然看涨，观望者只能“坐等亏钱”;刚需一族坚信，昆明有753.03万平方米库存商品房待 售，只看跌、不看涨，观望才是硬道理;专家认为，下半年乃至两年内，昆明房价企稳，涨不过5%以内，跌亦不过5%以内，涨跌不大，才是大家都乐于看到的局 面。

库存楼盘并未大跌

多数现房仍有微涨

各级统计部门关于已竣工商品房待售面积的数据显示，截至2015年11月末，全国有6.96亿平方米，其中云南有1913.98万平方米， 占全国的2.7%;昆明市有753.03万平方米，占全省的39.3%。如果以2015年月均商品房销售面积进行测算，全国、云南和昆明市已竣工商品房待 售面积消化周期较前几年均有所延长，云南去库存的压力还要略高于全国平均水平。

在一般人看来，库存意味着积压，积压就意味着会出现高性价比，捡漏的机会比较大。

然而，从记者走访调查的结果来看，昆明多数楼盘库存现房价格并未出现大幅度跌价，甚至有的开盘近6年的“旧盘尾房”近期还调高了价格。捡漏的情况亦未出现。

以西市区为例，三环边，广州无线电集团进军昆明的标杆之作“兰亭上锦”二期已全面售罄，而2015年初该楼盘现房一度跌破7000元/平方 米，6500元/平方米尾房比比皆是。不曾想该楼盘去库存速度惊人，销售人员表示，到去年底基本卖完，今年初全面售罄，当前已开始筹备三期“乐派”(公 寓)开盘。

“兰亭上锦”对面，人民西路的另一侧，号称“西市区小高层”的“西府景苑”营销中心大门紧闭，仅留下一个手机号码。工作人员严女士说， 该楼盘仅余下几套大户型，均价8000多元/平方米，即每套房单价在120万元以上。与开盘时的价格比较，基本没降，但也没涨。

往高新区走，“经典明苑”库存还有数十套，均价8000元/平方米，每平方米略降400-500元;“假日城市”，库存现房10套以内，均 价7800元/平方米，价格未降;“西城时代”，7000-7500元/平方米，比开盘时每平方米涨了500元，原来团购价6500元/平方米的房型已全 面售罄;金泰国际，随时准备涨价……

绿地“香树花城”的置业顾问将胸脯拍得很响。他说，“过了4月23日，每平方米必涨500元”。为了证明自己不是虚张声势，他抛出“不涨价 不姓王”的狠话。“香树花城”是期房，预计明年9月底交房，当前分两个档次销售：小户型6100元/平方米起，大户型(93、94、95、116平方米)7100元/平方米起。记者粗略算了一下，若23日后该楼盘再涨500元，则有的户型会逼近8000元/平方米。

去库存阶段地产商喊涨声不断

是迎来春天还是虚张声势?

曾报道，春节过后，国内一线城市房价普涨，近期这个势头蔓延到了昆明。据不完全统计，从2月底到4月初，昆明上调和预告上调价格的楼盘数量已从12个增至22个。

到底是迎来春天，还是虚张声势?

刚需一族、观望房市超过2年的经济学博士吴浩表示，坊间传出的“昆明房价有涨高趋势”其实是开发商出的一个“反计”，也可以说是虚张声势， 无非就是想把水搅浑，暗示购房者“房价又会上涨”，引导部分观望者迅速下手。由此，说明开发商资金链岌岌可危，想撬动持币观望者尽快下手，以达到回笼资金 的目的，“只是炒作手段已没有当年那么高明了”。

吴浩说，其实昆明房地产市场整体处于一个非常理性的阶段，房企理性，购房者更理性。现阶段，房价上涨和下跌幅度不会太大。至于以后，他认为“中小户型看稳，大户型看降”，总体稳中略降。

“昆明的购房者多为刚需或者改善型需求，偏理性化。前些年昆明楼市迷雾重重，购房者看不懂故不敢轻易下手，普遍持抱怨和观望态度;进入 2015年后，喊跌声四起，想下手的又害怕错过更大的便宜而继续持币观望，这些持观望态度的购房者似乎在与开发商打持久战，这种持久战对于资金链紧张的开 发商来说是非常致命的。”吴浩说。

从2014年以后，昆明房价出现“节节溃退”，大量外地炒房团清楼退出，还有一些人走向海外，继续炒房事业。而现在还留在楼市中的许多人， 并不是最早的那批炒房客，要么是后期才进去的，资金套牢出不来，要么就是心太狠了，不愿意出来。吴浩说，温州有些炒房团还处于半消亡状态，偶尔会组织到江 苏的苏北或者安徽地区看房，一些其他的团则纷纷取消了看房活动，“不过，至少可以肯定昆明再无外地炒房团的踪迹”。

未来两年昆明楼市涨跌不再任性

5%的上下波动最正常

“库存如山，购房者如贼(更聪明)。即便在多重政策利好之下，昆明房市也再难有当年任性的大涨大跌之势。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，未来两年昆明房地产市场将是“量升价稳”的态势。

记者请他前瞻未来两年昆明房价走势，周大研挺乐意。他说，已有很多确定性的东西可以说，从近几年的研究成果来看，2016年下半年或者未来两年内，昆明市房价总体会是“量升价稳”的态势。

“量升价稳”，是周大研对未来昆明房地产市场的一个基本判断。

如何理解“量升价稳”?他解释，“量升”即交易量会上升。近3年昆明每年房地产交易量大概为1000万平方米，2016年很可能会突破这个 数字，预计会达到1200万平方米，增加15%-20%。有突破是因为从中央到地方相继出台一系列的刺激政策，不管是货币还是信贷或是税收政策，都有利于 交易量的大幅度提升，突破应该是没有疑问的。

“价稳”并不意味着未来两年昆明房价“一点不涨、一点不跌”。周大研说，说不涨、不跌都太过绝对。近些年，房价数据繁多，难以统计，有时候 相关部门说涨了，实则跌了，有时候大数据说跌了，去售楼部一问，却涨了;近些年，房价数据出自多门，口径繁多，若一定要看房价到底是涨了还是跌了，必须坚 持在同一口径分析，可这样似乎很困难。

周大研所说的“价稳”，指的是不管是涨还是跌，“幅度都会非常小”。他说，不会像过去那样一年涨20%或者跌20%，现在不可能有那么大的幅度，估计就是上下5%的波动。类似这种价格波动，周大研理解为“稳”。

昆明供过于求状况要持续2年半

价格不可能会涨到哪里去

周大研所说的“涨跌幅度比较小”，是基于全省乃至全国的房地产市场都处于供过于求的状态，即总量严重供过于求。

以昆明为例，周大研预计本地房地产平均去库存时间不会低于两年半，其中住宅去库存的时间相对会短一些，一年多可完成;写字楼一类，可能需要3-4年;商铺、车位去库存时间就更长，预计要6-7年。

既然供过于求，价格自然不会涨到哪里去。这是周大研的基本判断，也符合大多数昆明市民的直观判断。

但是，平均涨跌幅度不大的背后，一定会出现两极分化，即“越差的楼盘，价格掉得越厉害，而越好的楼盘，价格涨得越高”。这跟周大研所说的一致，去库存也加快了昆明地产商的“洗牌”速度。

目前楼市的分化虽然不见得是冰火两重天，但确实存在。主要体现在两方面：一个是区域差异下大城市与中小城市的分化，另一个是大城市和中小城 市内部不同区域的分化。其中部分二线和三四线城市又承受了更大的压力，商铺、写字楼等非住宅类商品房去化问题的结构性矛盾更为突出。

“过去的房地产业是共性大于个性，现在是个性大于共性，下一步做得越好的项目依然还会涨，涨幅还不会小;做得不好的项目，该跌还得跌，跌幅 还非常大。分化最后的结果会出现瓦解，很多地产公司会惨淡出局，而有实力的企业能过得更好，从市场中获益更多。”周大研说，下一步昆明市板楼类供应量会增 多，品质会提高，而这一类的高品质房子提价也是必然的。