省外投资客“空降”金地 或将刺激昆明房价上涨

“金地集团热烈欢迎北京、上海、深圳金地业主购房团莅临”的横幅高悬在昆明金地悦天下售楼部的门头上。刚刚过去的国庆黄金周昆明金地悦天下迎来了70多人的外地看房团，可谓收获颇丰。

尽管国庆黄金周期间受出游人数的影响，比平日单周成交量有所下浮，但是2016年国庆黄金周已是自2010年来同期表现最佳的，其中不乏外地投资客的“突出贡献”。

据腾讯房产不完全统计，2016年黄金周金地、恒大、万科等多家房企都接待了来自省外的看房团，这在以往的黄金周是没有的。

一直不温不火的昆明楼市，在省外投资客的“突袭”后，能否逃离“去库存”的泥淖?能否沸腾起来?公众对楼市的预期正在悄然发生转变。

“北上深”三地投资客看重昆明属性

省外投资客的再度活跃，看似突如其来，实际上却是新一轮楼市调控政策收紧的反作用。

9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策， 除了重申或是重启限购之外，最严厉的是信贷政策的从严从紧，提高首付比例和收回房贷利率优惠同时进行，抑制投资需求，防止房价过快上涨。

在22个调控新政出台的城市中，昆明并未在列。对于省外投资客而言，有“春城”光环的昆明，加上相较于一线城市的“白菜价”房价，以及高铁开通的利好，如此的，必然是抢滩投资的阵地。

昆明的春城风韵，人人都会夸赞一番。如今随着高铁的开通，必将为昆明带来大量的人流、物流以及资金流。高铁将大大缩短与西南各城市以及国内各城市间的距离，四季如春的气候条件和丰富的旅游资源，将会使昆明成为西南乃至全国的后花园。

金地此次迎来的省外投资客分别来自北京、上海、深圳这三个限购限贷、限购政策最为严厉的一线城市。北京重启“90/70”政策，2套房为非普通自住房首付至少七成;深圳重启“90/70”政策，市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房。

所谓“90/70”是指单套房子建筑面积90平方米以下在住房总面积所占比重不低于70%。这表明政府将加大力度满足居民的自住房需求，调控房价，进一步降低住房投资属性。招招都是针对投资型买房人设置的限制，提高购房门槛。

此番调控看似一城一策，却是对楼市的密集出击，政府调控决心可见一斑，却也浇不灭投资客的高涨热情。

省外投资客入昆或将加速昆明“去库存”

网上数据显示，截至2016上半年昆明楼市住宅库存量为489万㎡，消化周期为11个月，商业库存为 187万㎡，去化周期为26个月。

此前腾讯房产在采访昆明金地营销总监章骏时，章骏表示：“房价上涨的关键因素之一是供求关系。今年很多二线城市房价上涨得很厉害，这有一个比较重要的前提，那就是这些城市的库存周期都在5个月以下或者5个月左右。当然还有一点在于，很多热钱看到利好，纷纷流入，导致像南京、合肥等城市房价迅速涨高。”

昆明的库存去化周期在一年左右，相对均衡，没有出现明显的供不应求的状态，这种格局从短期来看不会有大的变化。虽然一些城中村改造项目停滞，但也因为一线开发商进入后收了大量的项目并迅速盘活，未来很快就会进入市场，供求关系短时间内是相对平衡的。

但章骏指出，“ 由于昆明楼市受城中村改造的影响，带来大量新增供应，造成房价近5年都在低位徘徊，现在住宅均价已经远低于成都、南宁等城市，价值被明显低估，效应已越来越明显，随着今年库存去化周期的进一步缩短，昆明应该会进入“补涨”阶段，短期看市场上行是必然。”

在省外投资客入昆之前，章骏就表现出了对昆明市场的信心，这也是昆明楼市的主流声音。省外投资客的纷纷流入，或将使昆明“去库存”加速，但无形中对于昆明房价也将起到推涨作用。

昆明成投资热点或将致使调控政策出台

省外投资客的进入是否会成为打破昆明楼市供需平衡的关键因素?昆明房价上涨的空间有多大?昆明加入限购行列的可能性有大?合理大胆的楼市预期不容忽视。

有业内人士认为，当全国核心一二线城市“限购限贷”后，楼市需求势必会外溢到其他城市，包括昆明在内的中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四线城市等等将成为新一轮的楼市热点。

未来还会有多个城市加入出台调控政策的大军，尤其是房价涨幅较高、较快的城市。若省外投资客大量涌入昆明市场，相对宽松的市场环境或将出现变化，昆明出台楼市调控的可能性较大也将增大。

自国庆黄金周后，部分项目已悄然涨价。10月8日，昆明万科所有在售项目全面涨价，其中万科银海泊岸上调300元/㎡;昆明·恒大名都项目的均价也由原来的9100元/㎡上调为9500元/㎡;实力玖如堂和实力壹方城则封盘酝酿涨价。

可以预见的是，随着省外投资客的大量入昆，或将打破昆明现有的供求平衡，加速“去库存”，从而刺激房价的上涨，促进原本持观望态度的民众或投资客加紧入市，致使昆明楼市热度不降反升，而这无形中也使昆明楼市出台收紧性政策的可能性增大。