土地确权后，“一户多宅”普遍存在，合法处理是关键

从2013年1月31号中央下发一号文件开始至2018年底，农村土地确权工作已接近尾声，虽然我国宅基地的基本政策是“一户一宅”，但“一户多宅”的现象在农村还是普遍存在的。对于“一户多宅”，国家有统一政策作指导，由于宅基地情况的复杂性，各地方政府具体的实施细则可能有不同之处，我这里要说的是全国普遍适合的一些政策。

哪些“一户多宅”是合法的、可以进行确权登记？主要有四种：

一、继承方式。本村村民已合法申请宅基地后，因父母或其它近亲属去世合法继承的房屋，是可以确权登记的；非本村村民在户口转出之前已合法拥有本村宅基地使用权，通过继承方式获取的房屋也是可以确权登记。

二、合法买卖。主要有两种情况：第一、本村村民符合申请宅基地的条件后，由于各地宅基地申请日趋严格或因建房成本大等原因，合法买卖本村村集体成员宅基地使用权，是可以确权登记的；第二、在土地确权以前，由于土地政策相对比较宽松，农村买卖宅基地的情况是普遍存在的，本村村民拥有宅基地后，通过“请村民作证、写买卖文书”等方式买卖宅基地使用权，经公示无异议后也可以确权登记。

三、总面积不超当地标准。本村村民随拥有两处或多处宅基地，各处宅基地面积的总合不超过当地规定的面积总合，这种情况也是可以确权登记的。

四、其它情况。由于各地政策的差异，对一户多宅的认定会存在不同，情况复杂公示无异议的也可确权登记。

村民“一户多宅”确权登记后，有哪些合法的处理途径？

一、老宅翻新。老宅翻新是有条件限制的，包括：首先，户主仍属于本村村民；其次，翻新后宅基地使用面积不超过当地规定的标准，比如河北省有人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米的规定等，超过部分村集体有权收回的。对于，不居住或超过当地标准的房屋，村民只能维修，不能翻新，房屋自然倒塌后，宅基地使用权由村集体收回统一调配。

二、合法买卖。这里所指合法买卖，涉及买方需满足一些基本条件，比如买方为本村集体成员且满18岁，满足分户条件或者原宅基地面积低于当地规定标准等条件，这是现行土地政策硬性规定，一些违规买卖是不受法律保护的，例如村民A已拥有宅基地且不低于当地规定的标准，村民B想出卖多余老宅，依靠过去“请村民作证、写买卖文书”的方法是不受法律保护的。

三、房屋出租。上面已经阐述，超过规定面积的房屋是不能翻新的，只能维修养护。农村人可能都知道，房屋只要有人居住，它是不会轻易倒塌的，针对这点可选择低价出租房屋或可免费提供他人居住，等待以后宅基地政策调整。

四、宅基地有偿退出。宅基地有偿退出对于大部分农村来说还比较遥远，但也是土地政策的一个大趋势，截止2018年底，全国宅基地有偿退出试点共腾退宅基地14万户、8.4万亩。

“一户多宅”有关政策利好消息：

“三权分置”试点工作的开展，2018年随着乡村振兴战略的提出，山东17个县试点农村宅基地“三权分置”，宅基地“三权”包括所有权、资格权和使用权。试点后买卖双方都会体现在不动产资格证书上，其中卖方为资格权拥有者，买方为使用权拥有者，对于“一宅多户”买卖办理产权证书有积极的作用；另外，农房产权抵押也可为老百姓创业提供一定的贷款支持，为乡村振兴策略的实施添砖加瓦。