楼市“限外令”松绑 中国房地产或进入全球估值体系

近日，楼市不断公布各种利好政策，其中，楼市“限外令”松绑，放宽房地产市场外资准入门槛，这是我国在执行十年后的松绑，我国房产或从此时起进入国际投资投机者视野，从而被纳入全球资产估值体系，这意味着国内住宅不动产估值基准和估值范围将发生重大变化。

近日，住建部、商务部、发改委等六部门联合发文，放宽房地产市场外资准入门槛，外商投资房地产企业在办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇时，不再需要全部缴付注册资本金；只要是符合资格的境外机构以及在中国境内工作、学习的境外个人就可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。在当前我国经济金融日益融入全球并发挥重要影响之时，楼市“限外令”在执行十年后的松绑，将促使我国房产进入全球资产估值体系。

随着我国对全球经济金融运行影响力日益提升，国际金融市场投资者高度关注中国经济金融形势与政策调整，此次松绑已执行十年的楼市“限外令”也会如此。“限外令”松绑的意义不仅仅在于便利外商日常起居与商务活动和促进国内住宅消费，更重要的是我国房产或从此时起进入国际投资投机者视野，从而被纳入全球资产估值体系，这意味着国内住宅不动产估值基准和估值范围将发生重大变化。

长期以来，国内住宅不动产估值几乎没有基准，国际上通用的房价收入比和住房租售比这两大估值基准到国内均失去了校准方向。无论是按照房价收入比测算，还是按照住房租售比估值，合理房价均低于市场价格。虽然“限外令”松绑后境外个人购买住房规模不会马上增加很多，但国内住宅将因此成为全球资产配置重要标的，国际通用住宅估值基准和理念将被逐步引入，促使国内房价理性运行。

国内住宅估值范围也将出现重大调整。过去，“限外令”在限制境外个人购房同时，也限制了国内住宅估值范围，住宅交易主要集中于境内个人。“限外令”松绑后，国内住宅估值范围面向全球投资者。当然，虽然市场需求主体可能会有所增加，境外个人的套利活动也无处不在，但目前较难推动热点一线城市房价出现爆发式增长。就国际比较而言，当前部分热点一线城市房价水平已经与热点国际都市比肩，投资价值相当有限。

应该看到，在松绑“限外令”后，随着我国住宅不动产逐步进入全球资产估值体系，有可能推动国内住宅不动产整体估值抬升。即使当前我国经济增长中枢下移，但依然是全球经济增长最快的经济体之一，深化改革和经济转型也会进一步释放增长动能，都将逐步推动国内住宅成为全球资产配置重要标的，一定程度上抬升国内潜在国际都市住宅估值水平。

综合来看，“限外令”松绑后，无论境外个人购买国内住宅，还是境内个人投资境外房产，已没有太多限制。这实际上已经打通了国内住宅进入全球资产估值的新通道。随着国内住宅市场参与主体的多元化，在推动本地城市国际化发展同时，也对现行与房地产市场有关的管理体制、管理能力、管理方式提出了新挑战。