【房价与汇率之争·他山之石】金融危机下的香港楼市沉浮

市场期盼已久的人民币入篮SDR终于实现了，人民币入篮SDR意义重大，可以说是一件里程碑事件。在21城密集出台楼市调控政策的背景下，汇率与房价的关系也受到不少人的关注。

他山之石，可以攻玉。我们以香港金融危机下的楼市沉浮为例，以他者为鉴。

“越来越大”的楼市泡沫

70年代后期，香港逐步转型为以金融、贸易和服务为主的经济体。香港房地产业在这次产业调整中得到了迅速的发展。根据1998年的数据，香港房地业对GDP的贡献高达20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，而政府收入中也有35%来源于房地产业。进入90年代，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产价格上涨非常迅速。

从1991年开始，香港实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激，房价一路飙升。房地产价格的暴涨引起市场的投机行为急剧升温，许多香港居民因为买卖房产实现财富高速增长，甚至企业纷纷向银行贷款转投地皮，香港房地产市场充斥着严重的投机风气。

1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。房地产价格增长率与GDP增长率在1986-1996年间的平均值达2.4，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达3.6-5.0。香港地产泡沫可见一斑。

席卷而来的东南亚金融危机

上世纪80年代末～90年代初，美国经济表现低迷，美元指数走弱。与此同时，东南亚国家经济实现了10%左右的高速增长，吸引了大量国际资本流入东南亚地区，外债规模大幅上升，大量中短期外债进入房地产投资领域。在汇率政策方面，泰国等国在扩大金融自由化、取消资本管制的同时，仍然维持固定汇率制，给国际投机资本提供了条件。

90年代中期，美国经济开始强劲复苏，采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象；1998年8月俄罗斯中央银行宣布推迟偿还外债及暂停国债券交易，俄罗斯债务危机爆发，随后金融危机逐步升级成经济、政治危机。

作为东南亚重要的经济金融中心，香港也未能幸免于难。1998年8月初，美国股市动荡、日元汇率持续下跌之际，国际炒家对香港发动新一轮进攻。在此次交手过程中，香港金融管理当局由对外汇市场不直接干预变为动用外汇储备直接入市干预，由专守汇率、不干预股市变为动用外汇基金大量买入股票为股市托盘，此外，香港金融当局不但介入汇市、股市，而且利用法律所赋予的权利，通过改变游戏规则等方式，主动出击打击国际炒家。

汇率暴跌楼市崩盘

这场空前的东南亚金融危机下，港币汇率和港股承压暴跌，引发了香港市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题。由于前期房价上涨过快，房地产业在经济结构的比重严重失衡，且市场上对房产多是投机性需求，危机爆发后借贷成本的上升、居民支付能力减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。

房价暴跌导致社会财富大量萎缩，据计算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

从1998-2003年，香港经济一直处于衰退的泥潭中。1999年、2001年、2002年和2003年香港经济增长率分别为-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。