购买二手房的注意事项

马文龙律师每年都在展会上为购房者义务解答法律问题，对咨询中出现的大量关于二手房的问题，他为本报记者整理了相关案例及购买二手房中的注意事项。

(一)准确掌握房产信息

房屋购买前，应查看房屋的基本信息以及房屋的法律信息，一般而言主要包括以下几方面：第一，看房产证。看房产证所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否有其他共有人(若房产证在银行抵押也可以双方一起到房产部门查询)。第二，看户口本及婚姻证明。看售房人的户口本及婚姻证明，确认其婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地。第三，看房子。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租则需要其解除租赁后再购买。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。

另外也可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

(二)购房合同要约定明确

购房合同是明确双方权利义务的最好依据，一定要约定明确，主要需要注意以下几点：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理贷款、过户、腾房时间等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。

(三)注意保留证据

房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时也较长，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头协议落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。