深圳楼市被点名，“硬核调控政策”或已在路上！

近期，深圳某楼盘“打新热”引发极大关注，新华网(603888,股吧)以《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》为题，强调“打新热”背后的买房牟利与“房住不炒”理念背道而驰。

对于深圳来说，近年来在供给端加大供应、推进公共住房建设等举措值得赞赏。但是，需求端还有很多事情要做，要更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。

表面看，深圳“7.15”调控后严丝密缝，炒房漏洞貌似堵得严严实实。但现实绝非如此。

拿深圳这个网红盘来说，即使有“优先满足无房居民家庭购房需求”的原则，但1171套房源符合选房资格的有9690人，中签率约为12%。据我了解，这里面离婚买房、众筹炒房、借票代持的一大把。很浅显的道理，最低首付350万，月供最少5-6万，哪个真正的刚需能买得起。

其实，炒这个楼盘的成本很高，为啥还要炒呢？

一是价格“双轨套利”。买一套转手一卖，净赚500万，还有比这更赚钱的生意吗？只要有暴利，自然就会挖苦心思，甚至不惜以身试法。

二是资金给炒家提供了充足的炮弹。现在，深圳信用贷的额度很高，有的银行给到100万，还有金融机构专门为这个盘提供“认筹贷”，几个人合伙起来，350万的首付就够了。

本质上，深圳楼市的问题，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。

“一分部署，九分落实”。试问，“7.15”新政关于“新过户房产、新注册公司不能申请经营贷”的规定，有没有真正落地？试问，消费贷不能进入楼市，有没有好好执行？试问，按揭申请时，客户流水、收入证明，有没有核查、是不是假的？首付款是客户真金白银掏出来的，还是来自金融机构的杠杆。

说实在的，不控制违规炒作、违规加杠杆，新房供应端多几个新盘、十几个新盘，哪怕几十个楼盘，根本无法达到扬汤止沸的降温效应，反而因新房限价，人为创设了“套利效应”，并在各路资金的加持下，让楼市更加火热、房价上涨预期更强。

当下，银行、私募、小贷、担保等金融机构都在追逐“深圳份额”，有房产抵押物的融资备受青睐，这才是问题的关键。

除了金融手段以外，税收工具很关键。

7月24日的“房地产工作座谈会”上，领导人就强调，要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。其实，对于深圳楼市，如果说要用好税收工具，不需要房产税这样的重典，只要把个人所得税按“差额的20%”用好就足够了，就如同香港或新加坡的从价印花税、买家印花税，15%-20%的成本下，试想需求还能这么疯吗？

明知道新房限价会导致“价格倒挂”、“双轨套利”，为啥还要做呢？很简单，这能够达到短期价格稳定的效果。问题是，这个数字上的“稳定”有意义吗？你可能会说，没意义，但有人觉得有意义。

1个月前的40周年大会上，领导人对深圳的期望是，树立全周期管理意识，加快推动城市治理体系和治理能力现代化，注重在科学化、精细化、智能化上下功夫。

房地产调控是城市治理的一面镜子。近期，深圳在楼市调控上下了很多功夫，但远远谈不上科学化、精细化、智能化。管制大过治理。比如，像单价13万的楼盘，是刚需盘吗？哪个无房户买得起？办公室出了政策，还要持续关注、实地调研，有没有落地、有没有漏洞，要不要补上漏洞。

同时，根据微观市场的变化，对不同类型需求做细分，并在政策上区别对待，保护真正的刚需、以重税抑制投机炒作。今天的深圳，已不是昨天的特区了，上上下下的期待很高，要在增长和转型、民生和保障上做出示范，更要在包括楼市调控在内的城市治理上做出示范。

有问题要正视，暴露问题是好事，估计政策的调整已经在路上了，我们就拭目以待吧！