330新政一周年：城市去库存“冰火两重天”

　　为提振楼市信心，加速库存去化，2015年3月30日，政府财税、货币政策双管齐下，重磅推出了“330新政”。此后，全国楼市开始复苏，再佐以诸多相关的利好政策，不少一二线城市无论新房还是二手房都出现了交易量大涨，楼市去库存也上升为了国家的重要经济工作任务。时隔一年，在一系列政策的引导下，各城市的住宅库存现状究竟如何了呢？

　　据伟业我爱我家集团数据中心研究分析，在政策调控下，330新政一年以来的整体去库存效果明显，但一线、二线、三四线城市之间的差异化却非常显著。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在本轮调控中，一线城市在限购并未放松、房价高企的情况下，需求依旧大量释放；二线城市巧加各种政策筹码，成效卓越；三四线城市即使利好用尽，但成效依旧微弱。截止2016年2月，一、二线城市库存较2015年分别下降了13%、17%，三四线城市不仅没有下降，反而上涨了3%。

　　事实上，从2011年到2015年，一线城市在楼市供应上略有不足，二线城市则基本实现了均衡化。相比之下，三四线城市需求本就有限，再加上大刀阔斧不断开工新建，导致库存量畸形冲高，截止2016年2月，三四线城市的库存较2011年激增了161%。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，从去化周期来看，一二线城市与三四线城市之间的差距也非常大。按照2015年新建住宅去化情况计算，2016年一线及二线城市去化周期均不超过12个月，维持在合理水平，南京和苏州去化周期甚至在半年以内，呈现出了需求过旺、供应量不足的态势。三四线城市则严重过剩，完成去化尚需5年，去库存任务压力山大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，330新政一年以来，中央及地方政府从财政、税收、货币、行政等方面多管齐下，通过松、降、减、加等手段不断调整政策，所营造出的环境对楼市来说可谓“空前利好”。

　　一是金融政策不断宽松化。2015年以来，央行经过六次降准、五次降息，利率水平下了调20%，降至了历史最低点，银行五年以上贷款基准利率由年初的6.15%下降到历史最低点4.9%，多数城市首套房贷款利率启动8.5折，整个市场的流动性得到了大幅增加。

　　二是信贷加杠杆。330新政二套房首付比下降为四成、公积金首套住房贷款首付比降为两成之后，930再次加杠杆，不限购城市首套房商贷首付比降为25%；今年2月2日又三度下调不限购城市首付比为20%，下调二套房首付比例为30%。再加上市场上出现的一些首付贷金融产品，整个楼市的信贷杠杆可以说非常的足。