政府并不希望房地产硬着陆 2016年全面开展去库存

中国房地产行业自2013年开始进入经济四大周期中的衰退期时就一直处于一种很微妙的局面。按照市场规律，房地产泡沫已经到了应该破灭的地步，但政府并不希望房地产硬着陆，各种扶持政策在2015年相继出台。最终，2016年将全面开展去库存挽救房地产的计划。

房地产去库存 缓兵之计也！

现在根据官方数据及学者、专家观点，中国房地产行业现状是，一、二线城市去库存无压力，三、四线地区去库存压力非常大，甚至有些地区去库存已经成为不可能完成的任务。房地产行业名嘴任志强在“乐居创新峰会”上表示，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。

如今，很多专家、官员都在考虑如何去库存的时候，想必没有人意识到已经近在眼前只是还未浮现出来的危机。

一线城市房地产去库存毫无压力，因为本身需求旺盛。以北上广为例，许多外来务工者都为了谋求当地落户而不惜一切代价买房生根。受此影响，许多房地产开放商都重新将发展重心迁回一线城市。根据12月份数据，上海土地成交价格又开始出现大幅增长，“”回归将是时间问题。

在这种发展趋势下结果是什么呢？一线城市经济再次因为房地产开放商的青睐获得巨大增长动力，带动的本土水泥、钢铁等消费增长。经济高速增长将吸引更多外来务工人员。人口聚集又将吸引更多资本投资，长此循环。一线城市经济看似稳固，但其实危机重重。世界上无论哪个城市都有其容纳人口上限，城市的经济实力与人口数量互相影响。在中国这种贫富差距非常明显的国家。当城市土地未完全开发，城市经济能够负担其所承载的人口负担的情况下，城市经济与人口数量存在正向关系并且两者有一个平衡点，城市经济水平越高，越能吸引人口涌入，人口增长速度越快，经济潜力越大。即使人口增长超过了城市负担的情况下，只要土地资源还有开发空间，城市就能通过扩大经济规模寻求再平衡点。但是，任何城市的土地资源都是有限的，一旦土地资源饱和开发，这座城市所能承载的人口上限也就确定了。但是，因为贫富差距过大导致落后地区人口不断涌向一线城市，这也意味着一线城市的人口增长是无法停止的。在城市负担达到上限后，人口继续增长就会对经济其负面效果，因为负担超过承载能力会导致地方财政入不敷出。至此，可能很多专家会提议城市扩容。诚然，城市发展饱和后扩容能继续维持经济增长，但是，其引发的政治风险非常巨大。按此模型进行沙盘推演的话，一线城市扩容会直接消灭周边城市，地方政府权力持续扩大后，最后的结果是一个国家就只剩那么几个地方政府，中央权力被削弱。这会引发什么相信不用笔者多说。所以，城市扩容这种方法并不可行。这也是房地产行业在一线城市发展的局限。

二线城市的房地产去库存之所以压力较小是因为，一线城市人口数量过大所导致的挤出效应。因为生活成本压力导致许多非一线城市本地户口人群选择退居二线谋求发展。这种房地产市场需求是非常不稳定的，因为二线城市的房地产消化库存的能力完全取决于一线城市的城市经济水平与人口数量的关系。现今我国人口老龄化将是必然趋势，二胎政策得不到民间响应。人口结构将出现扭曲。一线城市的人口挤出效应将越来越弱。所以，二线城市房地产依然面临巨大压力，只不过情况比三、四线城市好而已。

三、四线城市房地产去库存正如任志强说的，无论实施什么政策都不会消化，因为三、四线城市本身就要稳住人口数量就非常困难，贫富差距引发的马太效应所导致的中国国内人口扭曲是三、四线城市的不可逆转的致命伤。鼓励农民工进城买房也是不切实际的想法，因为消费能力根本无法与房价匹配。

其实，房地产行业发展到如今地步，无论实施什么政策都是不可持续发展模式。这其中囚徒困境是政府难以解决的：经济可持续发展就必须扩大消费市场，但消费市场被房地产行业严重透支，这也意味着房价不降或个人消费能力没有实质性提升，经济根本不存在可持续增长基础。另一方面，打压房价将会波及其他相关行业，强行提升个人消费能力会造成企业运营成本上升，经营更加艰难。无论怎么选都需要付出必然的代价。

此外，不知道有没有人注意到任志强对于三、四线城市去库存问题的表态是“只能炸掉”而非降价贱卖。不懂经济学的人可能觉得这不是人说的话。但是，凡是有经济知识背景的都知道任志强说的没错。不明白的可以回顾一下美国20世纪30年代重大的美国奶农倒奶的事件，道理是相通的。