三四线楼市拐点要来了!下半年这四类城市最有潜力!南昌发展全面爆发!

让人有些意外的是，今年中期业绩发布会上，孙宏斌都变得比较克制了。去年大手笔买入5252.5万平方米土地、斥巨资“驰援”王健林和贾跃亭的融创，今年中期业绩发布会的关键词是“控制”、“多看少动”、“保守”、“小心”、“安全”，孙宏斌说要“非常小心、谨慎地把公司做安全”。

三四线楼市的拐点要来了！

最近，融创董事长孙宏斌在融创中期业绩发布会上谈到，“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象，且不断加码的调控政策，正改变市场预期……”

其实，在2016年之后，融创拿地步伐全面放缓。原因是，孙宏斌预测楼市即将发生变化：

第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。

第二，随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。

而如今这些预测正在一一应验。

对于拿地方面，融创投资区域仍坚持以核心二线城市以上为主。其实，早在2015年，孙宏斌就明确表示：不会进入三四线城市，即便二线城市，也需要优选进入。

在这次中期业绩会上，孙宏斌更是直言不讳：市场变化后，三四线凉的最快。很多开发商之所以感到焦虑，是因为他们布局有问题。

在当前“坚决遏制房价上涨”为房地产市场总基调下，现在楼市的预期确实在发生了改变，房企拿地热情减淡，各地房屋成交量也持续萎缩，购房者的观望情绪明显。

进入下半年以来，维持三四线城市房价快速上涨的支点正在发生改变。随着去库存任务基本完成，棚改货币化安置逐渐淡出，支撑三四线城市房价上涨的动力将会减少一大半！

实际上，一些作为人口净流出的三四线城市的房产，根本没有想象中的有价值。

选择一座城市，就相当于买了一支股票，就是看这座城市未来的发展。虽然城市化进程加速会使一部分农村人口流入，但是人口是跟着产业走的，三四线城市很难有媲美一二线城市的产业集群。事实上，现在很多三四线城市一直处于人口净流出的状态。

对于那些炒房客来说，购置房产的流动性是他们投资的关键。当三四线城市房地产市场流动性大打折扣，这里也不再是他们青睐之地。

下半年这四类城市最有潜力！

面对市场的复杂多变，很多购房人心里都有个疑问：房价还会涨吗，哪些城市的房子值得买？

影响房价的因素有很多，短期看金融、调控政策，长期看人口、经济基本面，此外还有地理位置、城市发展规划等。

年初的时候，任zhiqiang在某论坛上表示：越出政策的地方房价越涨，他强调了政策对于房价的影响，然而政策带来的房价上涨可能只是一时的，弄清楚影响楼市的长远因素，才能实现细水长流。

1、地理位置好，多区域协同发展的成员城市

从历史经验来看，中国楼市前期的发展重点集中在高级别城市，如一线城市北上广深，再扩散到周边城市和一些副省级、直辖市，比如到后来分别以北京、上海、深圳为核心形成的京津冀、长江三角、珠三角城市群，以及杭州、南京、成都等省会城市。

大城市的限购政策，使得部分需求外溢到周边的城市，这样一方面缓解了大城市的人口压力，另一方面也带动了周边城市的发展。可以预见的是，未来城市间将会朝着协同合作、共建共赢的方向发展，处于城市圈内的城市相对更有优势些。

2、人口流入量大的城市

有人的地方才会有需求，根据CRIC研究中心发布的报告显示，房地产投资前景排名前50 的城市拥有全国36%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资。其中，郑州的常住人口增量排进前十，但却是人口基数最低的城市，基数低增量大，即使在住宅供应量增加的情况下，郑州的楼市库存消化周期仍降低了1.49年，说明人口流入对于城市楼市需求的拉动效应显著。

3、产业发展有活力的城市

有人口支撑，接下来的产业发展为人才解决就业需求，目的就是为了留住他们。以杭州为例，这里有着成熟的电子商务产业链，为年轻人提供了数以万计的工作岗位，说它是个“有活力”的城市也毫不为过，也难怪近两年将杭州列为 “第五个一线城市”的呼声不断。

4、有政府政策支持的城市

此外，政府对城市规划推进作用，也影响着人才流入和产业发展。比如今年多个城市出台了人才引进政策，还有设立经济特区，以及轨道交通建设，尤其是这最后一个，实际上是提升城市硬实力的重要手段，目的就是为了加强城市间的资源、人才交流，对于楼市的影响也可见一斑。

CRIC研究中心的报告显示，已有地铁建设的城市综合实力较强，大部分城市的投资潜力排名都在50名内。

如果说地理位置是先天的优势条件，那么人口、产业、政策就是后天培养的优势，两个都占了的话，那真是占尽了天时、地利、人和，想低调都不行了。

南昌全力打造大都市圈

发展将全面爆发！

1、关于高铁

而，江西省未来三年也将迎来交通大爆发！

近日，据消息，江西省铁路建设三年攻坚行动计划将全面实施“853”工程，全力推进在建的6条铁路（昌吉赣客专、蒙华铁路、赣皖铁路改线、赣深客专、安九客专和兴泉铁路）；力争新开工4条铁路（昌景黄高铁、昌九客专、长赣铁路、瑞梅铁路）；开展前期研究7条铁路（常岳昌、昌福客专、吉抚武、兴永郴赣、咸宜井、鹰潭-建宁、六安-景德镇）。作为省会城市，南昌将是高铁建设最大受益城市之一。

2、关于地铁

目前，南昌轨道交通2号线后通段将于2019年实现全线贯通，3、4号线建设正在稳步推进，而第二期建设规划调整编制，1号线延伸至机场、2号线延伸至南昌东站、3号线下穿瑶湖至麻丘、4号线是否延伸至湾里区抑或是象湖新城，将有希望。2020年之后，南昌轨道交通第三轮建设规划或有望报审。

3、关于城市道路

作为“一环线”快速路网干线中重要组成部分——前湖大道快速路已通车。近日，据，中共南昌市委十一届五次全体（扩大）会议消息，南昌提出今后要1通达都市圈内所有县城，打造“半天工作生活圈”。

今年年底前，南昌将力争天祥大道南延、南外环高速公路通车；作为城市“一环”线最后一块拼图——洪都大道快速路正加速施工，力争在明年上半年主线拉通；力争推动昌西大道、昌南大道快速路改造、昌九高速城区段改造二期等项目在明年陆续竣工；明年实现城市一环全面打通、二环初见维形。

同时，如期启动沿江中大道、二七过江通道、艾溪湖隧道等过江通道项目建设；提前谋划西二环高速公路、九洲高架快速路东延、莘洲大道、高新大道快速化改造及南延工程、天祥大道南延至南外环等项目，待条件成熟时开工建设。到2020年，基本建成城市“三环”快速路。

4、关于南昌大都市圈

作为江西的省会，也是江西未来发展的重点城市之一。近日，省委十四届六次全体（扩大）会议上提出，以融合一体的大南昌都市圈为引领。“一圈引领”指以南昌为核心，以赣江新区为引擎，以九江、抚州为支撑，以一交通时空距离为半径，联动丰樟高、鄱余万等周边县市，打造融合一体发展的大南昌都市圈。包括南昌市辖区、抚州市辖区、南昌县、新建区、安义县、奉新县、高安市、丰城市、樟树市、靖安县、进贤县、东乡区、余干县、永修县等，总面积约2.3万平方公里。

随着近期南昌实施最新的人才引进和各种低门槛落户方式，未来将吸引更多周边及其他市县外来人口的流入。同时，在城市发展水平和综合实力方面，南昌已然排在全国百强城市排行榜中稳居第38名！

来源：江西艺凡建筑设计