觉得房价贵？揭秘开发商是如何定价的

　　一直以来，困扰购房者的一大问题是：为什么房子越卖越贵?开发商是如何给房屋定价的?下面小编给大家扒一下，开发商是如何给房子定价的。

　　一、房屋定价的构成因素有哪些?

　　1、首先是土地费用，包括：土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用。

　　2、开发前期的费用：开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用。

　　3、建筑安装工程费用：包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。

　　4、设备及工器具购置费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用。

　　5、配套工程费：为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。

　　6、预备费：按投资等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素。

　　7、管理费用：从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。

　　8、贷款利息：项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。

　　9、销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用。

　　10、税金：房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金。

　　11、利润。

　　12、其他应对不可控因素的费用。

　　总体来说，房价大致可分为四大部分：

　　1、土地成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等;

　　2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费)，甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里;

　　3、开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;

　　4、开发商经营利润。

　　商品房售价构成因素占比：

　　通过以上的房价的构成因素，不难看出近年来房价一直在上涨的原因：各项成本的上升和对利润的追求是推动房价上涨的两大关键因素。

　　1、房价和面包是一个道理的，制作面包的面粉和各种原料的费用不断上升，面包的价格自然而然的就会上涨。这些年钢筋水泥砖头等原料成本上升，人工成本增加以及土地价格成本不断升高，推动着房价的上涨。

　　2、一些大城市市核心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。

　　3、同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

　　4、供求关系是最根本的影响因素，很多投资炒房客的蜂拥入市，造成房地产市场供不用求，导致房价上涨。

　　二、房地产开发商定价方法有哪些?

　　1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

　　开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

　　2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)

　　这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

　　3、没方法。老总说了算，爱多少是多少。

　　说说实践中的具体场景吧：

　　1)开盘前夜，开发商老板一看售楼处外面竟然有人排队，回头跟代理商的人说，“价格表拿过来，所有单价提500。”

　　2)某县城，核心商圈商铺，市场价格16000左右，老板发话："产品，30000一平不愁卖“。于30000开卖，卖了一部分，剩下的抵押给银行融资。

　　3)某二线城市楼盘，2008年，均价4000入市，开盘买了20套，现金为王呀，立马出折扣政策，结果一个星期内最低做到7.8折。

　　4)所谓的尾数定价法，定好价格表后，在千位上再上调几个数，理由是：上百万都出了，谁还在乎多出这几千块。