自然人转让受赠房屋个人所得税注意事项

　　一、“住房满5唯1”的判断

　　《财政部国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定：“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”

　　《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)规定：“‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。”

　　《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)规定，“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，……其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定……。”

　　《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)规定：“个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。”

　　“个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。”

　　【小结】个人转让的受赠房屋，如该房屋属于个人家庭(含个人、配偶及未成年子女)在该房屋所在省、自治区、直辖市范围内仅有的一套住房，且自赠与人购得房屋日期至此次转让开具销售发票日期止已满5年以上，免征个人所得税。

　　个人转让的不满足以上条件的住房，不免征个人所得税。

　　个人转让非住房性质的不动产，不免征个人所得税。

　　【实务】1、证明满5唯1的资料。目前，对于不动产权尚未全省联网的地区，纳税人应向税务机关提供地级市唯一住房的查询结果，并附以《购房人家庭唯一住房承诺书》。

　　2、对于转让日期的确定。目前，税务机关实行不动产交易一体化税收管理，采取“先税后票”的征管模式。如果资料齐全，应以到税务机关办理相关税费申报的时间为转让时间。因为资料齐全，相关申报业务即时办结并开具发票。

　　二、征收方式的适用

　　根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)规定：个人将受赠不动产对外销售时，“在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”

　　三、应纳税额的计算

　　《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定，“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。”

　　对个人转让受赠房屋征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。根据个人所得税法的规定按照“财产转让所得”项目，依20%税率据实征收个人所得税。计算公式为：

　　应纳税所得额=每次转让房产收入额-房产原值-合理费用

　　应纳税额=应纳税所得额×20%

　　每次转让房产收入额，是指纳税人转让房产所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均应合并为一次转让房产收入。

　　(1)房产原值是指：

　　①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(包括契税、印花税、权证综合费等)。

　　②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　③经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

　　经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

　　⑤城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：

　　A、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

　　B、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

　　C、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;

　　D、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　(2)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、地方教育附加等税金。计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　(3)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　①支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　A、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%(广州口径);

　　B、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%(广州口径).

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　②支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　(4)国税发〔2009〕121号规定，个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

　　确定上述房产原值和合理费用时，纳税人必须提供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证;发生建造费、中介服务费的，纳税人还必须提供有关合同、协议。

　　【小结】1、个人转让受赠房屋，不得核定征收，应按照“财产转让所得”适用20%税率据实征收;在税前扣除的成本、税费时，应提供相应的凭证，否则，不得扣除。

　　2、不得核定征收，实际上是针对税务机关对转让不动产征收个人所得税时，适用带征率核定征收的情形。对于纳税人申报转让收入偏低，进而对转让收入进行核定的，不违反“不得核定征收”的规定。

　　提醒：个人在受赠不动产时，应注意向受赠方索取购房发票、完税凭证、行政单位收费票据等证明房产原值的凭证。如果凭证缺失，再转让受赠不动产时，将无法扣除购房原值，将会大大增加个人所得税税款负担。