上半年土地市场“两重天”:一线降温三四线量价齐升

近日，多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告。

易居研究院的报告显示，上半年，40个典型城市土地市场量增价跌，土地成交面积同比增长18%，土地成交均价同比下跌13.2%，溢价率保持低位。土地出让金方面，40城土地出让金达到10453亿元，尽管14.4%的同比增速比前一年大幅下降，但总额仍创下了历史新高。

从结构上来看，受到严格调控的一线城市明显降温，加大供应的二线城市量升价稳，而在市场轮动效应和棚改政策利好双重作用下，三线城市则量升价涨。

易居研究院研究员詹毅凡预测，土地市场将在下半年迎来降温。一方面，由于三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈，地价屡创新高，将导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面，由于金融环境的收紧，房企的拿地动作将受到资金的制约。同时，房企的土地储备在近1年来已经有了较大的增长，主动拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。

三四线城市量价齐涨

土地市场正在持续分化。

据中国指数研究院的数据，受其监测的300个城市中，一线城市土地市场降温明显。今年上半年，一线城市共成交土地面积1207万平方米，同比增加3%；土地出让金为1837亿元，同比减少23%；楼面均价为7051元/平方米，同比下降21%。

与一线城市相比，二线城市则呈现量升价稳态势。中指院数据显示，300个城市中，二线城市土地成交土地面积和土地出让金分别同比增加31%和33%，但土地成交价则同比持平。

三四线城市则量价齐涨。中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗，成交面积达到30248万平方米，同比增加25%；而土地出让金则达到7538亿元，同比大增43%；而土地成交楼面均价为1458元/平方米，同比上涨10%。

此前，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”，来向21世纪经济报道来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示，龙头的一线城市整体还处在市场低迷期，但龙尾末端的三四线城市，则还处在尚未开始下行的高峰状态。

一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的进一步分化，也引起了部分担忧。詹毅凡表示，近两年三四线城市因棚改货币化安置的政策利好，去掉了大量的库存，实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱，对楼市提供的支撑力度有限，盲目地在这些城市拿地可能导致库存的增加，这些城市或将再次面临去库存的压力。

实际上，市场对三四线拿地的态度也在变得审慎。7月4日，有媒体报道称，碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略。尽管碧桂园方面向21世纪经济报道澄清此为谣言，也有碧桂园高层回应媒体称叫停的是“表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目”。但分析人士向21世纪经济报道指出，“这个动作或对其他房企的心态产生微妙的影响。”

21世纪经济报道注意到，另一个能从侧面反映市场热度的关键数据，是在出让面积与出让金持续高位的同时，中国指数研究院与易居研究院监测的300个和40个城市，地价分别下调了1%和13.2%。

这其中有三线城市土地大规模交易拉动均价下滑的因素，但一些数据也显示，土地市场正在趋于理性。中指院的数据显示，一线、二线和三四线城市的土地溢价率分别为11%、17%，和27%，比去年分别下滑了10个百分点，15个百分点和23个百分点。

而易居研究院的数据显示，受其检测的40个城市中，总体地价房价比已连续下行3个季度，市场正在回归理性。