5月销售额环比涨一成 中海百亿出售香港物业净赚15亿

在此次交易中，中国建筑SPV和中国海外SPV只是两个普通的公司，而此次出售也仅仅是简单地剥离资产。

观点地产网 6月16日下午，中国海外发展有限公司公布5月业绩。数据显示，2016年5月，中海连同其附属公司、合营公司及联营公司的合约物业销售金额约为172.65亿港元，相应的楼面面积约为1137600平方米。

至此，加上今年前4月的548.7亿港元的销售额，中海2016年1-5月的累计合约物业销售额已达到721.35亿港元，累计销售469.48万平方米，截至5月底已完成全年1850亿港元销售目标的近四成。

而公告还提到，截至2016年5月31日，中海还录得了58.42亿港元的已认购物业销售额，且预计将在往后数月内转化为合约物业销售额。

销售环比涨一成

虽然与万科、碧桂园等超300亿的“大户”相比，中海5月份的销售额依然差距较大，但环比其4月的155.63亿港元，业绩已上涨了10.94%。

观点地产新媒体查阅公告发现，华南区域依然是中海业绩贡献的主力。5月份，华南地区合约物业销售额43.74亿港元，其中仅靠中海花湾壹号一个主力项目支撑的广州楼盘，销售额就已达人民币8亿元。

此外，1-5月，华南地区累计合约销售额达221.5亿港元，已售楼面面积101.1万平方米。

其次则是华东和华北地区，1-5月销售额分别为144.94亿港元和118.53亿港元，销售面积各为71.19万平方米、62.35万平方米。香港及澳门楼盘方面，前5月总销售额15.82亿港元，累计销售面积仅0.8万平方米。

回顾整个5月，在全国各地此起彼伏的“”呼声中，4月份在土地市场一直“默不作声”的中海终于在5月最后一天低调拿下了位于长春楼盘市绿园区长春西站附近的一宗地块。该地块

占地14.93万平方米，容积率小于等于3.0，楼面地价仅1815元/平方米。

不过，值得关注的是，除了销售新物业，中海还于5月11日晚间公告宣布将其在香港的中国海外大厦及海华五两个物业连同两个项目公司分别售予了中国建筑的全资附属公司中国建筑spv及中海集团的全资附属公司中海集团spv，两项交易总代价约为98.82亿港元。

按公告透露，中海此次百亿出售的两个物业，将为其带来15.31亿港元的潜在净盈利。

由于此次收购的买方是中海的控股股东中海集团及其兄弟公司中国建筑，且中国建筑SPV和中国海外SPV均是带有SPV，即证券行业中称为特殊目的载体头衔的公司。同时，观点地产新媒体从中海2015年年报了解到，中海认为其“整体物业出租情况理想”，且去年香港租金收入就有1.7亿港元，此次出售的两个物业租金收入稳定。

因而，尽管已在公告中有所解释，但对于中海出售两项物业进行内部资产整合，部分业内人士还是认为“另有乾坤”。

百亿出售香港两物业

资料显示，中国海外大厦位于香港湾仔区轩尼诗道139号及骆克道138号，总建筑面积约为21.78万平方呎，上世纪80年代就已建造，这亦是中海地产首个商业项目。

按独立物业估值师所评估，于2016年4月30日中国海外大厦的市值为46.5亿港元，而其项目公司中国海外大厦公司于2016年4月30日未经审核综合净资产为23.7亿港元。

而中国建筑的全资附属公司将以约48.11亿港元的价格购买中国海外大厦销售股份（即中国海外大厦公司全部已发行股本）以及销售贷款。

此外，中海地产亦向中海集团全资附属公司出售海华五销售股份（即海华五公司的全部已发行股本）及销售贷款，作价约50.71亿港元。

据公告透露，海华五指位于香港进教围8号的现称为海华苑第五座的宅院、竖设物及建筑物。

于2016年4月30日，该项目公司海华五公司未经审核综合净资产约为2.71亿港元，截至2014年12月31日及2015年12月31日止的年度未经审核综合净溢利分别约为100万港元、200万港元。

中海在公告中表示，两项交易完成后，中国海外大厦公司及海华五公司都不再是中海的附属公司，且不再于中海财务报表综合入账，而出售之后中国海外大厦及海华五还将分别为中海带来14.81亿港元、5000万港元的潜在净盈利。

对于为何出售该两物业，中海的解释则是，两项交易所得款项拟用作一般企业用途。而公司董事认为，中国海外大厦及海华五的出售为集团出售及变现非核心资产投资提供良好机会，且将同时减少集团与其关连人士之间的持续关连交易金额，有助于缓解集团的部分合规负担。

但鉴于此次交易涉及金额较大，且SPV往往被作为资产证券化的手段，所以，对于中海突然出售两项物业进行内部资产腾挪，部分业内人士还是认为“另有乾坤”。

对此，国泰君安分析师刘斐凡分析指出，虽然直接收购方名称中带有SPV头衔，但“此次交易中并没有涉及到SPV所代表的资产证券化等概念。”因为SPV虽然是资产证券化的主要方式，但其应用还包括可作为独立的公司。换言之，在此次交易中，中国建筑SPV和中国海外SPV只是两个普通的公司，而此次出售也仅仅是简单地剥离资产。

刘斐凡表示，出售原因确实如中海在公告中所言。虽然中国海外大厦及海华五并不是业绩亏损的物业，但也不是中海的核心资产，同时作为关联公司的物业，中海还需要为两个标的物业付出监管成本，也就是中海在公告中提到的“部分合规负担”。

所以，倒不如连同项目公司一并出售，从而获得更多的现金资源去购置土地或者并购项目，去发展公司更为核心的业务。“而且还能让中海的增加近百亿的收入，年中的财务报表更好看。”有业内人士指出。