融创中报里的现金流秘密：既快又稳的龙头房企是如何炼成的

　　房地产已经告别了单纯依靠规模增长的时代。竞争逻辑生变，强化内生增长动力、追求规模和发展质量的同步提升成为行业共识。

       若现金流不自由，则净利润无意义。

　　而一些具备前瞻性眼光的房企，已经从规模思维走向了规模思维和现金流管理思维并重。

　　在融资环境趋紧的环境下，大笔举债进行扩张的风险越来越大，拥有充沛的现金才能在波动的市场中护航公司行稳致远。

　　那些经历过最多金融风暴的港资公司，最终就是以最保守的形象出现在大众面前，以现金流管理模式优先。

　　从披露半年业绩的房企来看，融创不仅在规模上稳步增长，而且在流动性上表现优异。当大部分公司还在规模维度上纠结之际，融创是如何打造既快又稳的增长节奏的?

　　流动性较为充裕

　　上半年以来，房企的融资环境不容乐观。

　　今年5月17日，银保监会下发23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额在经历了3月份短暂的反弹后于5月再次回落。2019年5月，信托贷款增量就呈现负增长态势。

　　随后，市场传出消息，监管层将一些拿地激进、制造的企业纳入监管，并准备暂停企业的债券与ABS(资产抵押证券)发行。

　　7月，发改委发布通知，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，曾经为房企主要融资渠道之一的海外融资也被进一步收紧。

　　央行数据显示，2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较2018年同期减少9.6个百分点。

　　房地产市场由五个组成部分，客户市场、土地市场、房产市场、资本市场、货币市场。从一系列政策可以看出，楼市调控的思路，已经从需求端(客户市场)走向需求端、供给端(货币市场)并重。

　　从来没有这么一个时刻，房企的流动性显得如此重要。在变化莫测的市场环境中，拥有充沛的资金，无疑能大大具备抵御风险的能力。

　　一部分头部房企，已经走向了规模思维和现金流管理思维并重。例如，融创。

　　刚刚公布半年成绩单的融创，就在流动性方面表现优异。数据显示，截至2019年6月30日，融创的账面现金达到1380亿元，相较2018年底增长了14.8%，覆盖一年内到期有息负债超1.1倍，覆盖下半年到期有息负债超3.1倍。

　　在不少房企深陷现金净流出或是现金流净额同比减少的背景下，融创的表现十分亮眼。

　　负债上，融创也取得控制。2019年上半年，在获得多幅优质土地的背景下，融创调整后的有息负债率仅仅微升了4个点，整体流动性非常好。

　　融创在财务上的表现也获得了国际信用机构的认可。2019年上半年，穆迪、标普、惠誉等机构再次上调融创信用评级，并展望为稳定。

　　充足的流动性是如何打造的?

　　融创的充沛现金流是如何打造的?

　　首先，这一表现离不开销售端的支持。许多房企的现金流入依靠融资取得，这无疑不可持续。一般认为，只有建立在良好销售回款上的现金流增长才是健康的。

　　上半年，融创的规模稳步增长。半年报显示，截至6月30日，融创及其联属公司实现合同销售面积约为1472万平方米，合同销售金额约为人民币 2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。

　　在调控步入深水区、多家龙头房企销售增速放缓甚至下滑的大环境下，融创的这一成绩十分亮眼。克而瑞数据显示，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。

　　下半年，融创可售资源整体超过5700亿，将持续供应高质量的货源，因此还会持续贡献大量的现金流。

　　其次，这和融创管理层的周期思维不无关系。

　　孙宏斌曾经说过，房企只有一种风险，那就是买贵了地。

　　融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力，建立并持续强化了土储竞争优势。回顾过往拿地策略可以发现，融创在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑，避免高价买地。

　　上半年初，土地市场少有的机会窗口开启，融创抓住机会积极补仓。前4月，融创所获取的核心城市及区域的土地平均溢价率仅为21%;而5月之后，仅增持了少量极为优质的土地资源。

　　事实上，融创之前就抓住过2015/2016 年信贷宽松的窗口期，以及广大二线城市土地市场崛起之前储备了充足土地。截至2019年半年业绩报告发布日，融创中国连同其合营公司及联营公司总土地储备约为2.04亿平方米，权益土地储备面积约为1.36亿平方米，土地储备货值约2.82万亿元。面积超过60%通过并购方式获取;土地平均成本仅为4307元/平方米。

　　要知道，目前融创的销售均价约在15000元/平左右。

　　由于切入土地市场时机得当，融创能够以较为低廉的成本获取了优质土地，避免了现金的浪费;而通过并购等多种方式获取土地，融创也无需在一级市场和同行刺刀见红，降低了财务方面的压力。

　　土储的良好布局结构也能在未来为融创带来去化支撑，有利于回款的释放。

　　半年报显示，融创土储货值83%位于一二线城市。

　　我们看到，中国城市化进程步入新阶段，一二线城市持续吸纳人口和产业流入，楼市需求强劲，而三四线城市在棚改货币化退潮之后显现疲态，后劲不足。因此，可以预见深耕一二线城市的融创将保持稳定的销售回款。

　　在未来，融创大力布局的文旅产业也有望为公司带来稳定的现金流入。不同于房地产行业，文旅产业受周期影响较小，可以成为公司的“现金牛”。

　　融创的广州、无锡文旅城项目已经崭露头角。

　　今年6月，广州、无锡两大文旅城相继开业。广州融创茂开业首日客流量达30万人次，开业七周累计客流量达328万人次，开业出租率100%;广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次，收入平均周增长率17%，客流量平均周增长率19%。

　　无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，开业出租率100%;无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次，其中水世界收入平均周增长率57%，累计达1686万元。

　　截至目前，融创文旅目前在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。可以预见，文旅将成为融创未来发展的新价值增长点，通过长期投入和运营，融创的文旅项目所带来的经常性收入或将在未来成为一大看点。

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