社科院：预测2017年房价全面下滑

中国社科院城市发展与环境研究所在5月5日发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》(以下简称“蓝皮书”)。报告认为，未来一线和部分二线城市房价幅度将有所减缓。从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。

蓝皮书分析认为，从2011年开始，房地产进入下降周期。而正是从2010年以后，影响房地产购买的人口红利正在消失，与此同时，城镇化进程也在降速。

“劳动人口比重下降，城镇化率增长放缓，这些因素是长期趋势。随着这些因素的叠加，中国房地产会像其他一些国家一样房价停涨。但短期来看，中国很多农民要进城，还没有房子。”国家信息中心经济预测部主任祝宝良在接受记者采访时表示，“通过长期因素，来判断明年的短期房地产价格变化，简单预测没有道理”。

明年宏观经济继续下滑

可能性不大

蓝皮书首先给出2016年房地产价格走势的判断，蓝皮书执行主编王业强指出，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价将持续，幅度将有所减缓;二线城市房价将全面，涨幅区域性分化明显;三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。

蓝皮书认为，明年宏观经济继续下滑是2017年下半年房价全面下滑的基础。

从近几年的数据来看，中国经济增速在2010年后一次达到两位数、2011年回落到9%平台后，从2012年开始在7%平台上平稳运行、缓缓下行，2015年全年实现经济增速6.9%。我国经济进入一个“L”型增长的新常态。

“‘L’型的判断告诉我们，未来中国经济运行态势总体平稳，既不会出现强劲的反弹，也不会出现明显的失速。”中国国际经济交流中心信息部副部长王军分析，当前中国经济面临的主要是结构性问题而不是周期性问题，进入新常态的中国经济内外环境变了，速度调整是必然的、正常的，这不是一两年的事。一方面中国经济当前面临很多困难和深层次矛盾，另一方面中国经济的大、韧性足。

今年一季度，中国经济同比增长6.7%，开局平稳。今年中国经济增长的预期目标为6.5%至7%，“十三五”经济增长目标是年均增速6.5%以上。这意味着，明年宏观经济预期并没有下滑的空间，如果明年宏观经济增速低于6.5%，接下来几年经济增速就要提高。

招商银行高级分析师刘东亮在接受记者采访时表示，“不能简单地把房地产价格的涨跌和宏观经济增长快慢联系在一起。宏观经济不好，房地产价格确实会存在向下的压力，但是，不代表宏观经济增速放缓，就一定对应房地产价格下跌，不能一概而论。”

货币政策主导房价

刘东亮认为，房价的涨跌，还要看货币的环境，比如货币是不是超发，流动性是不是泛滥，人民币汇率问题等，房地产价格的涨跌是多个因素作用的结果，从宏观经济判断房价，可能欠缺一些。

中国社科院世界经济与政治研究所国际研究室主任张明指出，本轮房价企稳回升，始于贷款利率自2014年底的加速下行。在房地产开发没有恢复的情况下，成交量激增确实达到了去库存的效果。因此，本轮房价抬升是信贷扩张下的去库存政策所致，而非正常周期性回暖。

蓝皮书指出，从房地产数据可以看到，2010年房地产增速达到33%的顶点，此后增速不断下滑，以此为界可以将中国房地产市场发展历程划为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。2010年以后，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。

此外，蓝皮书认为，从2010年开始，房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，对人民币形成的贬值预期。

对此，祝宝良分析，“人民币确实有贬值预期，但没有的贬值预期。目前美国停止加息，人民币的汇率已经稳定，人民币的贬值预期也稳定了。”

对于房价的预测，祝宝良认为取决于货币政策、农民进城的落户政策、供地政策等因素综合作用。“如果说现在货币量已经很大了，房地产有泡沫，降低房地产的杠杆率，房地产价格肯定就向下跌。如果不是如此，那就不好判断了，还取决于政策走势。维持现有政策不变，现在房价就是的，一线城市涨幅比较大，经过近期的政策调整，增幅放缓;二线城市全面，三四线库存也在下降。所以，简单预测明年房价的变化走势是涨是跌没有什么道理”。