上海买房攻略：7万左右的房涨的快

2016-05-13 10:25:20 /linquanxiu /一财网

年初，上海的房价一夜沸腾，到处都是月上涨百万的房子和日跳价十万的交易，以及人满为患的房地产交易中心。上月某日我打开滴滴快车，刚输入虹口，居然发现自动补出“虹口区房地产交易中心”，而且排名第一。。。。。。

技术准备

链家和搜房数据相对准确一些，但链家只做精做深一线城市，且早几年的数据不多，也没缺少租房数据(旧主页有丁丁租房的连接)。相比搜房网是历史久远的老牌网站，积淀多，但传说做低房价，数据不准，而且网站的组织比链家乱一些。

对于房子，宏观而言，至少分为2个大的对象，一是小区，二是房源。一个小区有很多户型，高低、面积、户型、类型甚至年代各不相同，房源则涉及到具体的交易(当然复杂的情况下，一个房源在不同的时间能有多次交易)。每次交易有很多细节的信息，甚至细到最后一次看房的时间，一个月内看房的次数等等，但亲身经历告诉我，这些很细的指标有时也少登记漏登记，准性没那么高。

细的也不多谈了，总之经过多次爬取或清洗，数据库里存了几张表，比如链家网的表有两张：

小区表：小区名字，经纬度，边界信息，建成年代，物业公司，开发商，绿化率，容积率，楼房数，房间数，12个月的房价变化等。

交易表：所属小区，总价，均价，面积，户型，楼层，房龄，装修，七天里多少人看过，历史上度少人看过，已经完成 & 历史上交易时间等。

提前说一嘴，链家和搜房的数据是有所滞后的，正在交易的房子，很多已是过去的价格了，而已成交的房子，成交的时间要倒退几个月才是发生交易的价格，何况为了避税，很多人在签署交易价格的时候会做低房价。

2000万上海人有几套房子?

从链家爬取的小区信息非常详细，包括每个小区楼房的数量和房间的数量，其实搜房也有这些指标，估摸是从政府拿到的，因为即使某个小区没有交易，这个小区的数据都还有，从这个数据，我count了上海房间总量，约600万左右，上海的人口是2000万，平均3点几个人是能有一栋房子的。

这应该比较符合直觉吧，三口之家都应该有房，只不过有些人有几套房子，而有些人挤隔板房。

政策的影子

所有正在交易的的房子里，89平的房子离奇的多，这是为啥呢?

这个答案很简单，有一个政策是： 90平米以下契税征收为1%，90平米—144平米契税为1.5%。144平米以上为3%，所以地产公司肯定料到，愿意住90平和144平以上一点点的的人，肯定愿意为了避税，忍忍住小一点的房。所以，这就是这个曲线的中间和右边的有两个峰值的原因，而40-50平还有个峰值，老房子的标准大小就是这样。

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