房企投资渐趋理性 上海楼市能否稳中求胜?

2019年7月，根据世联评估EVS监测，上海市新房住宅成交6,636套，环比上升27.39%;成交面积为77.58万平方米，环比上升25.98%;成交均价为49,729元/平方米，环比下降7.59%。存量房成交套数为19,965套，环比下滑2.97%，为连续第五个月成交量下降。成交均价为50,442元/平方米，环比上升0.53%。

2018年8月-2019年8月上海商品住宅月度成交走势

2018年8月-2019年8月上海存量房月度成交走势

受临港新片区购房政策的利好，8月上海楼市成交出现反弹。存量房市场较为平稳，整体呈现出“价升量跌”态势。上海市场究竟如何走向，世联评估带你详细解读。

新房市场分析

新房供应

8月上海商品住宅供应市场继续回落，为今年供应第三低点。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，8月商品住宅供应面积为63.91万平方米，环比下滑7.23%，同比下滑53.3%;供应套数为5,666套，环比下滑18.25%，同比下滑47.8% 。

从区域分布来看，2019年8月上海商品房供应主要集中在嘉定区，新房供应面积为21.1万平方米，套数为2,066套，占比33%，静安、徐汇中心区域高端项目入市，徐汇区供应量排名第四。

2018年8月-2019年8月上海商品住宅新增供应套数和面积走势

2019年8月上海商品房新增供应区域分布

图片来源：世联评估

延续7月调整格局，供应依旧未有回调迹象，推盘力度持续走低，环比再度下滑，偏市区范围内项目试水明显。

新房成交

8月新房住宅成交6,636套，环比上升27.39%;成交面积为77.58万平方米，环比上升25.98%;成交均价为49,729元/平方米，环比下降7.59%。其中，受临港新政影响，临港板块销售明显增长，临港隶属南汇片区，南汇区成交面积1,151万平方米，环比上涨76.2%。

2018年8月-2019年8月上海商品住宅月度成交走势

2019年8月上海商品住宅成交区域分布

图片来源：世联评估

本月，金九银十到来，房企会着重在销售端发力，预计随着供应增加，成交量也会有所回升。

新房存量及去化

与7月相比，8月库存情况变化不大，各区商品住宅存量共计723.33万平方米，存量套数为60,659套，存量面积去化时间为12.7月。截止8月底，商品住宅库存集中于奉贤、青浦及南汇等区。其中，奉贤存量最多，以99.69万方居各区域之首，占全市存量的12.07%;青浦以88.30万方紧随其后，受临港成交火热影响，南汇去化周期有所下降，但是仍以以86万方居各区域第三，宝山区库存面积增加33.6%，去化周期从7月8.3个月，上升到12.7个月。奉贤、青浦及南汇商品住宅存量持续居区域前列，宝山库存明显增加。

截止2019年8月上海各区存量商品住宅去化时间(月)图

截至2019年8月上海各区存量商品住宅去化时间(月)表

图片来源：世联评估

存量市场成交分析

8月存量房成交套数为19,965套，环比下滑2.97%，为连续第五个月成交量下降。成交均价为50,442元/平方米，环比上升0.53%。其中黄浦区成交均价最高，为84,221元/平方米，但成交套数仅为244套。浦东新区成交套数最高，高达50,653套，占比25.24%。

2018年8月-2019年8月上海存量房月度成交走势

2019年8月上海存量房各区成交套数及市场均价

图片来源：世联评估

住房租赁市场分析

经过7月“毕业季”租房热潮，8月租房市场有所回冷，月租金为73元/平方米月，环比下滑1.35%，租售比为1:691。其中，本月黄浦区月租金最高，为119元/平方米月，其次是长宁区，为105元/平方米月。而奉贤区租售比最高，达1:910。

2019年8月上海住房月租金及租售比统计图

2019年8月上海各区住房月租金及租售比统计图

图片来源：世联评估

土地市场供需冰火两重天，供应市场大幅攀升，对应土地成交遇冷。出现降价再挂牌。其中土地供应环比增长146.64%。土地成交环比下降48%，中心城区住宅用地积极入市，闵行区成为8月出让和成交土地数最多区域。租赁用地市场活跃，政府服务上海市人才高地建设的意图明显。

明星地块

28.76亿元成交，总价第一：大华集团底价28.76亿元竞得宝山区顾村镇老镇社区(BSPO-1501和BSPO-1502)单元14-11地块,17A-02地块,17B-02地块(顾村老集镇“城中村”改造地块)，成交楼板价20,010元/平方米。

该地块出让条件为：

①住宅套数下限：1,300套。

②地上建筑限高 14-11地块和17A-02地块：50米，17B-02地块：35米。

③配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上，计 7,186.68 平方米以上。

④全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 50.00 %以上(不包含保障性住房等)，计68,273.42 平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100.0 %以上，计 7,186.68 平方米以上。

⑤中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60.0 %,计 86,240.11 平方米以上。

⑥受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %(计 21,560.03 平方米以上)的住宅物业。

图片来源：世联评估

该地块紧挨新顾村大家园，周边有地铁7号线顾村公园站、大家园农贸市场，顾村中学、顾村实验学校等教育资源，有望成为新兴经济、生活中心。

市场小结

在新房市场方面，受8月淡季影响供应下滑，8月月初，成交量在低位震荡，但后半月因临港受政策利好，市场成交量逐步走高，预计8月淡季过后，“金九”已经开局。为在这一传统的销售旺季分得杯羹，各大房企开始加速推盘及营销力度。

在存量市场方面，8月上海存量房市场较为平稳，整体呈现出“价升量跌”态势。尽管近月来，并未出现对存量房市场影响较大的针对性政策，但是在信贷持续收紧，市场有效需求不足的情况下，市场依然冷淡，预计9月新房供应或出现回升，存量房市场将面临更大的压力。

在租赁市场方面，住房租赁市场较为平稳，受7月“毕业季”租房热潮的影响，8月租房市场有所回落，但仍为本年次高。当前，上海正处于住房租赁体系的构建期。2018年上海市完成了新建和转化租赁房源20万套、新增代理经租房源9万套的既定目标，今年市政府又明确了“新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套”的目标。上海将打造符合超大城市人口和居住特点的住房租赁体系，改变以往售卖“一条腿长”、租赁“一条腿短”的局面。

在土地市场方面，受二级市场影响，房企拿地更加理性，后期将延续平稳运行走势，以地价看房价的角度，未来上海的房价应该不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，会更加注重楼盘品质提升。

未来房地产政策不会放松，但还是以平稳为主。房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地。