上海链家：“沪九条”新政对上海豪宅市场的影响

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新政对后市的豪宅市场成交量势必会产生影响，但从短期来看，只是抑制了部分短期投资客的疯狂，使得市场重新趋向于理性。

上海楼盘作为四个一线城市之一，在日益走高的土地成交价以及较高的经济发展水平等因素的影响下，诞生了其特有的豪宅市场总价在2000万以上或者单价8万元/平方米。

2015年，在各方面利好政策的集中带动下，市场需求被充分激发，刚需及改善性住房成交量强势攀升，到.5万/平方米，总价丌断刷新纪录，豪宅市场成交“量价齐升”。在如此火热的形式之下 ，上海出台号称叱上最严政策的“沪九条”，在新政的影响下，沪上豪宅市场又是何去何从？

沪九条精华内容

上海豪宅市场基本情况

2015年上海豪宅市场开始进入上升期，利好政策频出，助推成交量，到16年3月达到顶峰

2015年，上海豪宅开始进入上升期，表现逐渐抢眼。2014年年底，“央四条”鼓励银行放松个人房贷，随后“330”新政，以及公积金贷款限额的提高，央行降息降准等政策助推楼市，到2016年“降契税”政策直接将豪宅成交量推到历史高位，一手二手总成交量达14.79万方，单月累计成交919套，创下历史新高。

上海豪宅集中度分布

上海豪宅市场目前仍是以浦东、黄浦、徐汇为主，逐渐形成“一江两岸”不“传统大宅”两大阵营

目前上海豪宅市场主要覆盖浦西主城老三区黄浦/徐汇/静安以及浦东新区。浦东和黄浦两区仍以绝对优势占据豪宅市场的主力，两区总占比将近一半。浦东新区主要以陆家嘴(600663,股吧)板块、花木板块还有近期兴起的张江板块为主；黄浦区作为传统老城区，文化底蕴深厚，以豪宅底蕴胜出。

区域分布格局

从2016年一季度成交量前十的楼盘来看，单价前三位均位于内环内地段，中心城区的价值凸显，值得注意的是，近两年内，内环土地近乎零供应局面，这使得位于上海内环区域的楼盘价值攀升，新政虽会削减一部分成交量，但对于中心豪宅来讲，性成为其保值的条件，价格很难下跌

上海豪宅结构性需求分析

从豪宅的成交面积来看，出现两个极端分布，100㎡以下的小户型及125㎡~250㎡的大户型受到市场的欢迎。主要是因为购买豪宅的客户大体可以分为两部分，一部分是富二代类型的单身；另一部分是大家族式的改善性客户需求；新政后，对于改善型客户的影响较大，二套70%的首付使其在短时期内进入观望期，目前豪宅的主力成交客户为小面积豪宅的刚需客户

新政对后市影响

新政前，单价8万以上住宅成交量及带看量显著上升，形成明显的“末班车”效应；新政后，由于未设置缓冲期，门店带看量从先前的平均一周五组降低到一周三组，来电量亦同步下降，但未出现想象中的断崖式下跌，成交量回归到2016年年前水平 二手房跌价情况增加，房东溢价空间上升至10%~20%，房东不购房者之间形成短期的拉锯态势

购房客户群 一是原住在新天地及人民广场外滩周边的单身多数是上海本市单身富二代，该类客户具备较强的资金支付能力，但也多为首套，想脱离与父母同住的生活环境，注重市中心黄金地段的生活体验；二是外派在上海的港台商务人士，外资企业生活背景，具有住房补贴，该类型客户往往只注重地段的性以及生活的便利性。

目前购房客户心态 客户虽也在看房中，但普遍已回归理性。虽目前房东的挂牌价有所下降，溢价空间将近10%-20%，但购房客户仍一种观望态度持续，与房东之间的拉锯战仍会持续一段时间。