济南楼市下半年或“变脸” 不排除将现降价潮

疯狂的楼市或许再难疯狂。

25日，上海楼盘市住建委公布“史上最严”新政：二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成；非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限，由累计2年调整为连续缴纳满5年以上。

上海一动，部分城市也在当天出台了楼市新政。武汉楼盘市即调整了公积金政策：职工家庭购买首套房申请公积金贷款，最高额度由60万元下调为50万元；购买二套房的申贷最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。

当晚11时左右，深圳楼盘市发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，规定非本地户口购房社保由1年改为3年，限购一套房；购二套房或近两年内有房贷记录的，首付最低四成。

26日，针对上述政策带来的影响，一个小型座谈会在济南楼盘举行，参加者既有银行界人士，也有房地产界人士。经济导报记者从现场获悉，与会人士普遍认为，与上述城市不同，济南的房价并没有出现暴涨，因此暂时不会跟进出台调控政策。

“下半年需求动力减弱，济南楼市或进入调整期，不排除会出现降价潮。”济南一家房地产公司的项目部经理冯泽瑞表示。

分化加剧

上海市此番楼市新政，力度可谓不小。比如，企业购买的商品住房再次上市交易，需证满3年及以上。若交易对象为个人，按照限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。此外还提出从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。

25日，央行南京楼盘分行与江苏银监局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。

深圳市发布的新规提出，将实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成；对购买二套房或近2年内有房贷已结清记录的，首付最低四成。

“上述城市的楼市过热，有可能引发其他问题，所以才出台了新的调控政策。”冯泽瑞分析道。

在某国有银行济南某支行行长李家琪看来，去年下半年以来，一线城市房价明显上涨，投机资金加杠杆进入楼市。

与此同时，三、四线城市库存量依然很大，形势不容乐观。各地楼市的加剧分化，使得监管层的态度起了变化。

“从‘认房’还是‘认贷’角度看，各地的政策也不同，上海是‘认房不认贷’，南京则是‘认贷不认房’。”李家琪分析说。

透支未来

随着上海、深圳等陆续出台新政对楼市进行调控，其他城市是否会跟进，为不少业内人士所关心。在座谈会上导报记者注意到，无论李家琪还是冯泽瑞，抑或是另两家房地产公司的项目部经理李祥瑞和陈友伟，他们都认为济南暂时不会出台类似的调控措施。

“相较于北上广深，济南的房地产市场是相对理性的。房价上涨更多的是在国家去库存政策背景下，购房政策条件放宽，公积金、利率等金融门槛降低引导刚需入市的结果。另外，济南市场上购房者首付比例普遍较高，多数是刚需和改善型，房价上涨幅度也在相对比较理性的区间。”李祥瑞表示。

导报记者注意到，济南非但没有出台调控措施，反而随着公积金新政落地造成银行商贷压力增大，已有多家驻济银行调整了商贷利率折扣，从过去的九五折调至九折。

“确实已经有银行给出了九折甚至八五折的贷款利率折扣了。”李家琪表示，“现在公积金贷款的审批速度越来越快，这就会造成不少购房者选择公积金贷款，放弃商贷。”

“目前的情况是，为了去库存，我们正在疯狂透支未来几年的市场。”陈友伟说道，“随着各种‘救市’政策出台，楼市已经变得有些疯狂，这会让楼市需求动力不足的问题在下半年或者明年显现。”

统计数据显示，2014年济南只成交了9万多套商品房，2015年则成交超过13万套。而成交量增长的背后，离不开楼盘开发量的增长———据统计，目前济南有269个在售住宅楼盘，相比2015年年初多了119个。同时，开发商的数量也在增加。2015年6月，济南仅有212家开发商，而目前已多达374家。

综上统计，一年时间济南的在售楼盘、房企多了近八成。

“最近新盘扎推上市，不少盘的蓄客情况并不理想。如果下半年销售仍不理想的话，不排除会有大批的开发商进行降价促销。即使不明降，也会以各种方式对购房者予以补偿。”李祥瑞表示。

持有同样意见的还有陈友伟。在他看来，下半年基本上都是促销季，为了完成全年任务，开发商都会从9月份开始进行大面积促销，以保证销售进度和回款速度。

“按照国际标准，城镇家庭户均住房套数达到1.0套，就意味着房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，增量房增速将递减，市场逐步进入存量房时代。从未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。”上海同策咨询研究院总监张宏伟表示。