出租中的二手房买卖注意事项

出租中的二手房能买卖吗？答案是肯定的，但确实存在一些需要购房者必须提前知晓的问题。首先就是买卖不破租赁，现实中很多购买二手房的，过户了才发现房子租约没到期，无权让租客搬走，只能协商解决。如果提前终止租客一般会要求赔偿，这赔偿只能由新房主承担或者前房主承担，不过现实中大都扯不清。出租中的二手房买卖过程需要注意哪些问题呢？

1 确定房屋产权问题

房屋产权清晰购买时才不会节外生枝。产权清晰的意思是卖房者是不是拥有房屋的独立产权，这关系着他对房屋有没有绝对的买卖的权利。如果房屋还有其他共有产权人，只有当其他共有产权人同意出售并签署了同意出售的证明以及委托书时，这套房子才能够买卖，同时共有产权人还要提供房产证予以确认。否则房屋交易就是无效的，届时不仅拿不到房子，还可能房财两空。

2 建筑是否有违章

违章修建的房屋存在严重的安全隐患，所以没有买卖的资格，在《合同法》中对于违章建筑房屋的租赁合同也是被视为无效的。购买这种房子很可能赔了夫人又折兵。在除了探查房屋是否违章之外，购买前还要了解其它房屋信息，然后再考虑是否购买。比如说以前是凶房，买了之后居住总是有心理上的不适。

3 保护租赁者的权益

买卖不破租赁是大家都知道的事情，详细的说就是如果租赁者租了5个月，购房者在第二个月才买下这个房子，购房者也没有要求租赁者搬家的权利，承租人完全有权利在租赁到期之后才搬家。其次，租赁人还享有对房屋的优先购买权。也就是说，在购买正在出租的房屋的时候，还要和租赁者先沟通好，让他们放弃自己的优先购买权，才能继续购买，否则即便签订了买卖合同，也可能会被判定无效。

租客的优先购买权，必须符合三个条件：一、在租赁合同期内；二、在和你同等的条件下购买，比如价格、全款还是分期等付款期限和方式；三、在一定期限内。规定动作是，房东在卖房前可以用短信、微信或书面通知的形式，通知租客"这房子要卖，80万、全款付清，你买不买"。如果租客回复不想买或者不回复，就算放弃了优先购买权。

所以，如果你要买正在出租中的二手房，一定要业主拿到租客签署的"放弃优先购买权的书面文件"，否则千万别买。要是租客去住建委申诉，房子就没法过户，即使过户了也可能被判定为无效。

4 要确认二手房的名额是否被占用

因为很多人买二手房是为了小孩的教育。如果发现之前的租户占用了名额，就算你买了房名额你也不一定能用。有些城市规定，只要房东同意，租客就能用名额，一套房一个名额，有的一用就是6年甚至9年，如果租客小孩刚上小学，你家小孩至少要等6年甚至更久。

最可悲的是，如果你因为这个去找房东退房退钱，除非合同上有明确写上"为孩子上学而买，房子要有可用的名额"的条款，否则你投诉也没用的。

5 查看租赁合同

购买正在出租的房屋，查看租赁合同也是一件很重要的事情，根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力。也就是即便房屋的所有权发生迁移，新的房屋所有者还是要代替原来的房主继续履行租赁合同。所以，万一房主在这件事上对购房者各有所隐瞒，那就只能吃亏。因为只要租赁者不退租，租住很久也不是不可能的事情。

6 确认水电煤气物业供暖等费用是否已结清

如果发现有欠费情况存在，只能根据合同约定找租客或者前业主要钱。如果合同上没写相关条款，只能自认倒霉。所以，合同里面一定要写清楚，以免过户后因为费用拖欠产生纠纷。

最后提请大家在购买二手房时一定要谨慎，一般来说房屋不会突然售卖已经租出去的房子，所以购买之前一定要确定好房屋产权以及租赁合同，防止上当受骗。（来源：网络综合）