城市梦想家|窄门大生意 刘肖五年再磨一剑

8月20日，稳固基本盘下的万科“双喜临门(603008)”：一件喜事是中期业绩发布，各项指标依旧稳健增长，不负“稳健王”的美誉；另一件则是北方区域最大的养老项目北京（楼盘）随园养老中心面市，至此，万科养老业务版图上，形成“一南一北”两大随园标杆项目的隔空呼应。

　　对于万科基本盘战略下养老业务的试水成果，万科集团高级副总裁刘肖，应该最有感触，因为他正是这两大项目的幕后推手。

　　或许是出于作为实操人和见证者的“用情至深”，在北京随园发布活动现场，刘肖才动情地道出了那句：“我等了五年了。”

　　2012年11月，时任杭州（楼盘）万科总经理时，刘肖在杭州良渚文化村打造的万科· 随园嘉树面世。这是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目。后来刘肖北上，任北京万科总经理一年后提出了“6+X转型计划”，其中的X指的就是养老业务。

　　如今，来到北京的第五个年头，当“X”里又多了一个带有刘肖印迹的标杆作品时，他引以为傲、喜上心头，“过去五年，我一直希望能落地一个像南方杭州一样的口碑养老项目，今天终于落成了，我内心由衷地感到高兴。”拿在手里的演讲稿自始至终未打开，刘肖即兴地表达着他想表达的内容。

　　养老在万科里的定位是什么？在8月21日的万科2019中期业绩会上，万科总裁祝九胜说，养老业务构筑成了万科的第二条增长曲线，并形容它是万科的“第三次创业”。

　　这条万科的增长曲线在刘肖眼中是“窄门里的大生意”：窄门不窄，只不过行业的黄金时代还未到来，大生意的价值还远未释放出来，而万科仍在这条窄门道路上探索和前进。

　　窄门大生意

　　在刘肖看来，养老之所以是窄门市场，是基于行业发展现状而言的：

　　首先，养老业务在中国的黄金时期还未形成，真正的黄金时代可能是在十年甚至二十年以后。今天可能黄金、白银时代都不是。“因为中国老龄化的进程，我们以前预期60、70岁的长者会是我们的主要客户，开业之后发现80、90的长者才是我们主要客户。所以某种意义上说，这个行业的成熟期还远没有到来。”

其次，整个社会和行业的成熟度还不够，痛点很多，比如，行业标准还未形成，政府政策还在不断完善中，越大品牌的企业做养老业务越担心风险。

　　既然是“窄门”，万科为何还要执着进入呢？刘肖用数字给出了答案：中国开始步入老龄化社会，今天60岁以上的老年人占2.5亿人口，这是一个清晰的万亿市场和千亿企业的生意。

　　而根据国家统计局最新发布的新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告显示，新中国成立70年来，我国人口再生产类型发生了两次转变。2000年，我国65岁及以上人口比重达到7.0%，2018年，这一数字达到了11.9%。我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间。

　　北京随园发布活动的主题为“美好恰逢70”，“70”取自谐音“其时”。或许，在刘肖看来，历经探索，以随园产品为代表的万科养老板块，在祖国70周年之际，也开启了一个新的里程碑阶段。

　　从2009年开始研究至今，万科养老业务的成绩单是：已布局16个城市，共储备带床位项目52个，可提供床位1万张以上，其中已开业项目中有接近5000床。

　　走长远的三个论据

　　不过，和讯房产注意到，在2018年上半年以及全年业绩报告中提及的“养老业务”，并未出现在万科2019中期报告中，这一定程度上也能说明新业务探索周期的漫长。

　　这种探索精神被祝九胜形容为万科的“第三次创业”。而前两次创业分别是王石35年前做的第一次创业，以及20多年前万科聚焦于不动产行业的创业。

　　从结果导向来说，前两次创业无疑是成功的。正是由于王石第一次创业用冒险精神赚来的300万启动资金，王石才成立了万科，也才有了后来成功的万科。

　　第三次创业会成功吗？养老业务最后又会深耕到什么程度呢？万科以及刘肖都很少谈及这个问题的结果，更多聊的是方向、原因和努力的过程。

　　不过，从自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间，注定要面对满路荆棘的挫败感。

　　第二增长曲线也注定是一条孤独且漫长的道路，有可能再等待五年才会孕育出下一个“随园”。

　　但在万科看来，如果不去实践，也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演，来获得真实的能力，也就没有成功的可能性。

　　刘肖说，虽然慢，但万科会走得更长远：他还给出了三个养老业务走长远的论据：

　　第一，这是由万科养老业务 “三好”核心价值观决定的——好房子、好服务、好邻居。万科做养老业务一直遵循邻里式养老，该模式强调维系老人日常的生活方式，保证他们处于一种活跃的、开心的，和社区有交流的生活状态。“对中国老人来说，他们选择住机构式养老社区，并不是他们想改变原有的生活方式，可能只是他们的身体机能发生变化之后，需要改变一种生活状态。所以保留他们原有的生活方式，一定是邻里式养老的内涵。”第二，只要万科在为客户提供全生命周期的服务，就一定会进入养老业务，这是一个战略性协同的业务。从生产、投资、获取养老用地等各环节，万科都有协同效应。比如，除了住宅用地，北京每年会推出A61用地，即养老配套用地，回头看，这些年万科在土地获取时也收获了一些养老用地，这就是战略性的协同。

第三，万科生态的开放性，决定了万科能够吸引更多合作伙伴加入共同把这件事情做好。以北京随园社区为例，政府、中医药大学等很多学校、银行等都是万科的合作伙伴。

　　收敛聚焦，夯实石头

　　对于未来的养老业务，刘肖带领下的北京万科采取的对策是“收敛聚焦、巩固提升基本盘”：摸着石头过河，每走一步的前提是要先夯实石头。

　　基于集团稳固基石的考量，北京万科的养老业务自2019年起也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园和营造睦邻友好关系的随园。

　　其中，怡园为城市全托中心，以北京的怡园光熙长者公寓为代表，对应的客户主要是半自理和失能失智的老人，对专业的护理康复甚至医疗有较强需求。而随园则是持续照料社区，以北京随园养老中心为代表，主要提供全龄长者的照料方案，主体客户对于丰富的文娱社交生活需求更强烈。

　　为做好聚焦与收敛下的养老产品，万科也做了大量的创新和探索工作。

　　以此次整体规划7栋楼700余张床位、20多个功能的公共配套空间达4000㎡的随园为例，它不仅是万科北方区域最大的养老社区，还是北京市场上少有的大规模的政企合作型养老项目。

　　据介绍，随园25%的床位由房山区民政局确定，剩下75%的床位由北京万科养老进行社会化运作。现在已出租154套，出租率约40%。从5月份开始试入住到正式开业，已有100多老人入住了，平均年龄是80岁。

　　万科在北京随园的项目上也尝试运用了多种创新工具，比如，幸福银行和V-Care智慧照护平台。

　　“幸福银行”的概念借鉴自日本“蒲公英介护中心”，该中心最早创造了积分消费的方法，他们用“SEED币”，成功让老人们找到了被需要、被关注、被满足的人生。

　　受到这一启发，北京万科养老业务提出了“幸福银行”的概念，把在住老人“感觉自己没有用”的消极养老状态变成“赚钱、攒钱、花钱”的主动养老模式。在随园，每位老人都会得到一本幸福账户。在积极参与康复运动、社团、社交活动的时候，他们可以获得相应的奖励金，并存储进“幸福银行”，通过支取这些奖励金可以进而换取对等的福利内容。

　　2018年4月，“幸福银行”首先在怡园光熙长者公寓试行，截至当年年底尽管在住的主要为半自理老人，活动参与频率仍然平均提升了30%左右。

　　而V-Care智慧照护平台，是依托于北京万科养老开发的服务管理系统，使得随园得以更好地实现了服务的标准化和精细化。

　　数据显示，北京万科养老目前已梳理出了8大类服务模块165个服务细项，涵盖产品硬件服务、健康管理、护理、康复、医疗、缤纷生活、营养餐饮、特色家政等。工作人员会按照护理等级为每位长者定制照护计划，并规范64项护理动作。每日每个时间段，护理员的每一个护理动作都会被系统记录在案。引入随园项目使用时，V-Care系统已经进入3.0阶段，巡更系统得到了优化更新。

　　演讲最后，刘肖再次强调，“我相信养老业务的成功，甚至是多代人的努力才能换来的。对万科来说，把每个产品做好，把每个服务做好，把每个遇到的问题认真、扎实解决，万科就会在这条道路上越走越远、越走越稳。”