房企扎堆赴港IPO 拆分物业上市迎新一轮热潮

当前，在金融监管日趋严厉的背景下，房企融资渠道逐渐收紧。另一方面，随着房地产市场范围化竞争晋级，行业集中度进一步提升，也促使很多房企寻求新的融资途径，以缓解资金压力。

据证监会官网最新发布的《发行监管部初次公开发现股票审核工作流程及申请企业状况》显现，截至2018年7月12日，申请在A股上市的房地产业类企业仍处于排队待审状态。从排位上看，大连万达商业地产、广州富力地产、金辉集团、首创置业分列83、84、85和88位。相较于审批严厉的A股市场，多数房企纷繁开端转战港股市场。

自去年至今，三盛控股(02183.hk)、福晟国际(00627.hk)、正荣地产(06158.hk)等房企相继完成了在港上市，这也让很多中小型房企看到了登陆资本市场的希望。7月12日，来自南京的外乡房企弘阳地产(01996.hk)在港交所敲锣宣布正式上市，而在它背后还有大发地产、美的置业、宝能地产等房企，正在谋划着赴港上市。据统计，2018年上半年，在港交所递交招股书的房企至少有5家。

同策咨询研讨中心总监张雄伟表示，国内市场除了上市平台之外，其它融资渠道都在持续收紧，境外市场的上市平台和渠道相对来说还有空间。因而，在将来整体融资环境趋紧的状况下，很多房企都会思索这种战略，所以才会呈现扎堆赴港上市的状况。

此外，房企融资的急切性也表现在公司财务数据中。依据弘阳地产招股书显现，2015年-2017年资产负债率分别为119.4%、136%、137.5%，近三年借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。截至2017年底，弘阳地产一年内到期的贷款占未归还债务总额的39.9%，两年内到期的贷款则占到未归还债务总额的六成;另一家排队上市的美的置业，2015年-2065%、89.23%，与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%，据其招股书显现，截至2018年3月31日，美的置业具有157.07亿元现金，负债总额为1089亿;大发地产2015年-2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，报告期内，大发地产的银行贷款及其他借贷为59.87亿元，未归还银行贷款为39.75亿元，未归还信托融资及其他融资约为20亿元。

“在将来两三年，A股市场对房企开闸的可能性很低，这也迫使一些房企转而寻求境外资本市场。”新城控股高级副总裁欧阳捷同时指出，境外资本市场以机构投资者为主，对表现优秀、长期可持续开展企业的融资会给予认可和支持，对业绩表现普通、专业才能缺乏、开展前景不明朗的企业，即使是在港股市场，也一定可以取得资本市场的喜爱或支持。

除了地产主业板块，还有不少房企分拆旗下物业板块追求上市。

自2014年房企把戏年控股(01777.HK)分拆旗下物业管理公司彩生活(01778.HK)赴港上市后，以物业管理为主的房地产效劳商登陆资本市场逐步成为主流。在此热潮引领下，大型房企纷繁分拆和重组旗下相关业务，角逐资本市场。特别是今年，曾经有雅居乐集团(03383.HK)旗下的雅生活效劳(03319.HK)和碧桂园(02007.HK)旗下的碧桂园效劳(06098.HK)两家公司登陆港股，此外还有佳兆业和新城控股旗下物业也方案上市。截至目前，共7家物业企业登录香港主板市场，1家在A股上市，62家挂牌新三板。

对此，一家物业公司担任人表示，目前房企市盈率与市净率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率，具有估值优势。主要由于一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面，物业管理公司的现金流也相对愈加稳定。

“物业经过资本加持、技术助力，将为企业开展赋能加速。经过登陆资本市场取得资金支持并加快兼并收买，同时搭建平台、增强信息化建立，以增值效劳助力企业高速增长，以商业形式晋级及范围化运营提升企业市场竞争力。”上述担任人说。

欧阳捷以为，物业的分拆上市对房企的业绩影响不会太大，毕竟物业收入在整个房企停业收入中占比很小。在业务剥离之后，更有利于房企专心做好本人的开发业务。他估计，将来会有更多的房企会停止分拆物业上市。