紧邻镜湖、迪荡，房价差7000＋/㎡，则水牌即将迎来蝶变

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　　绍兴越城区哪里的平均房价最高?

　　毋庸置疑，镜湖和迪荡。

　　目前这两个区域的新房均价，基本已经稳稳站在了 2.5+万元/㎡，也就是说，一套 100㎡ 左右的三居室，总价已经达到 250 万。

　　这对于绍兴很多纯靠劳务性收入的普通家庭来说，显然是极为吃力、甚至是难以承受的价格。

　　那么，有没有地段不错，但是价格又比较适中的区域呢?

　　显然，则水牌板块就是一个非常不错的选项，它位于镜湖东、迪荡北，居于二者之间，但与镜湖、迪荡核心区的价差却足足高达 7000元/㎡。

　　此前则水牌仅恒大郦湖湾在售，但因为它 1.85万/㎡ 的带装修均价，吸引了众多购房者。

　　在今年越城区成交套数榜单上，它也多次进入前三。

　　随着恒大郦湖湾销售进入尾声，则水牌板块也即将断供，后续是否还会有新盘入市呢?

　　5月中旬，绍兴自然资源规划局发布公告，计划于6月5日出让则水牌一块建筑面积达到 35 万方的商住用地，此消息一出，引发大众对则水牌区域的高度关注。

　　所以，今天这期旭东说房，我们就来分析一下，则水牌的区域价值以及它未来的发展空间。

　　02

　　说起则水牌，很多老绍兴人不会陌生。

　　他处于鉴湖水系和浙东运河交汇之处，当年这里沿河建街，盛产鱼虾、稻米，是绍兴有名的富裕村落。

　　前几年，政府发布2016-2018城中村改造任务，则水牌启动大规模的拆迁，三年共拆迁面积近 50 万方。

　　拆迁前则水牌有四村一居，即：则水牌村、会龙村、西庄村、水产村和则水牌居委会，原住民约有 1.2 万人。

　　对于拆迁后，则水牌会如何发展，绍兴市自然资源和规划局在2019年上半年，给出了答案。

　　则水牌的规划范围，东至越东路，南至二环北路，西至中兴大道，北至凤林路，紧挨镜湖核心区，总用地 535.4 公顷。

　　它的定位名称为：“水韵智城”。

　　何为“水韵”?

　　即：未来这里将“以水为主”进行打造，风格上充分体现出江南水乡的文化特色。

　　何为“智城”?

　　即：从基础的硬件上，要符合智慧城市设计规划要求，配建5G基站;区域入住的人员，要是创新型的高端人才。

　　总体上，这里将是一处宜居宜业的慢生活街区。

　　文章开头提到的恒大郦湖湾，是则水牌区域2017年年底首发的住宅地块，被恒大以楼面价约 9000元/㎡ 竞得。

　　2018年10月底首开，当时首开的带装修售价也在1.7万/平米左右，过去近2年的时间，这个项目最后一期开盘的均价仅为 1.85万元/㎡，相比袍江的房价，这里的涨幅不大。

　　则水牌还有一个约 28 万方住宅项目，在恒大郦湖湾附近。

　　该地块为则水牌1号地块，在2018年11月出让，被武汉地产以 6800元/㎡ 的楼面价竞得，相比恒大郦湖湾的成交楼面价，这块地竟然低了 2000 多元，还是底价成交，当时也引起了一片看衰绍兴地产走势的躁动。

　　尽管大家翘首以盼这块地能尽快上市，但自从2019年6月公布规划审批图后(根据规划显示，该项目拟建 21 栋高层住宅，最高 32 层，最低 24 层，还有配套幼儿园)，该项目再无任何动静，具体何时上市，目前仍未可知。

　　当则水牌区域发展正渐渐淡出大众视线时，今年5月中旬，政府 发出了则水牌土地出让的公告，而且与此前出让纯宅地不同，这次的则水牌2号地块可以说是一个“城市综合体”。

　　则水牌2号地块总占地达到 20 万方，被道路和河流分割成 12 块地。

　　位于则水牌安置小区南侧的A地块是 12 块地中最大的一块，总建筑面积达到 9 万方。

　　但这9万方中要求6万方用来打造一个集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的集中式商业服务中心，这个商业规模相当于当前已经开业的袍江宝龙商业广场的 2 倍。

　　除了这个6万方的商业，沿地块内部河流两侧，还要求建造的滨河商业，风格要求具有江南水乡特色，应该会是类似迎恩门水街这样的商业街区。

　　对于入驻商业综合体的品牌，政府公告也做了明确的规定，不少于 150 家的国内一线品牌，其中包括：知名排行榜前五的超市 1 家、影院 1 家、排名前 30 的时尚品牌不少于 5 家、餐饮百强前十品牌不少于 3 家。

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　　如此高规格的定位和商业配套要求，是否会将则水牌打造成为新的人居高地，吸引众多人口迁入呢?

　　我们从几个方面来分析一下。

　　首先，它的区域位置确实非常优秀。

　　通过横向道路二环北路(高架)、凤林路、洋江路和纵向的中兴大道、袍中路、越东路(高架)这几条城市主干道，拉近与当前几个热门板块迪荡、镜湖、袍江两湖的距离，尤其是2018年5月开通的平江路隧道，更是让迪荡与则水牌近在咫尺。

　　其次，区域内的教育配套未来可期。

　　今年年初的绍兴土地招商会上，有关部门宣布，这里将建4所幼儿园、1所小学和1所12年制的国际学校，从区域规划图中可以看到，位于松陵路和则水牌路两侧的粉色色块均为教育用地。

　　在2019年10月的同心越城大会上，虹桥国际学校正式签约，网传落户的地址就极有可能是在则水牌片区。

　　据悉上海虹桥国际学校是一所集幼儿园、小学、初中、高中于一体的综合性国际学校，是国际文凭组织认证的国际文凭世界学校。

　　若网传变为现实，则水牌区域教育优势不言而喻。

　　第三，区域内的医疗配套规格较高。

　　今年年初，位于则水牌区域内的绍兴市新妇保院正式开工，计划于2022年6月底前完工。

　　众所周知，老妇保在绍兴妇产和新生儿科方面拥有非常权威的地位，此次搬迁新址，势必会给该片区带来极大的关注度和人流量，为这里的老百姓出门看病提供便利。

　　第四，区域内水网众多，湖面宽阔，基础环境优越。

　　区域内个别岛状土地，未来可以用来打造高端低密住宅区，另外，随着区域开发逐渐成熟，相信政府也会沿河打造各类游步道和公园，提升该片区的宜居舒适度。

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　　虽然则水牌的区位、交通、配套等非常出众，我也非常看好这个板块的发展，但它还是存在一些隐忧。

　　1. 周边商业综合体较多，商业竞争压力大。

　　距离则水牌2号地块3-4公里内，已开业的有世茂广场和宝龙广场，未来还将新增镜湖苏宁广场和佳源广场两个共计约 30 万方的大型商业体。

　　商业体扎堆，势必提高商业运营难度，要想在强敌环伺的局势中胜出，只有是专业的商业运营商才能有机会。

　　2. 城北新人居板块多，人口导入竞争压力大。

　　根据规划书显示，则水牌板块计划导入 6 万人，但当前光在越城区城北，就有多个板块均处在发展阶段，比如：镜湖官渡路板块、凤林路南北板块、袍江两湖、湖东金融城和绍兴北站高铁新城板块，如果算上越城区皋埠、城东南区域的发展，想要在“人口争夺战”中突出重围，显然难度也不小。

　　如果想要把则水牌板块“做活”，除了需要一个优质商业综合体的强核心带动之外，还需要适当降低板块的进入门槛，即在房价上，要与周边保持绝对的优势。

　　目前镜湖、迪荡价格在 2.5万/㎡ 以上，袍江两湖在 1.6-1.7万/㎡，则水牌需要在这几个板块的价格区间内，找一个相对稳妥的价格，吸引更多的新老绍兴人来此购房。

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　　6月5日，则水牌2号地块将正式出让，由于这块地优秀的基础条件，吸引了众多开发商的关注。

　　目前已经有好几个意向房企，来询问区域市场价值，相信则水牌2号地块的出让，又会是一场激烈的争夺战，让我们拭目以待。

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