借用他人名义购房有哪些风险？律师告诉你真相

2017-11-02宝安日报

借用他人名义购房过户后，建议房屋由实际权利人自己居住，如果对外出租，则建议让租户直接与房屋的实际权利人签订房屋租赁合同，并让租户将租金转账支付至以实际权利人开户的银行账户。

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借用他人名义购房有哪些风险？律师告诉你真相

2017-11-02 09:36:05 /wyjadmin /宝安日报

买房，对于大多数人来说是一件大事。由于限购政策、个人信用等原因，不少人会选择自己出资但借用他人名义买房。那借用他人名义买房，存在哪些法律风险呢？换句话说，借名买房的风险是什么？

对此，广东顺创律师事务所的许露律师表示，在物权法司法解释出台之前，关于借用他人的名义购房，房屋的所有权归属于实际权利人还是房屋代持人，没有统一定论。因我国实行不动产物权以登记为原则，有的主张房产所有权属于房屋的登记权利人；有的则主张设立不动产登记原则仅仅是免除了不动产登记权利人积极证明权利真实性的义务，并不能否认房屋属于实际权利人的事实。因此，借用他人名义购房存在房屋实际所有权归属于代持人的风险。

那么，实际权利人在借用他人名义购房时需要注意哪些事项？许露律师指出，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。这一规定，统一了司法实践裁判标准，只要房屋的实际权利人有充分的证据证明房屋的权属，房屋的所有权归属于实际权利人。

许露律师经过检索相关判例，总结各地法院的裁判观点后认为，借用他人名义购房，注意如下事项，方能保障房屋所有权归属于实际购房人。第一，与代持人签订《代持房产协议》。借用他人名义购房需要有借名购房的意思表示，以此规避房屋的代持人以赠与或是抵债等原因抗辩房屋实际权利人。第二，转账支付购房款。房屋的实际出资人一般是房屋的实际权利人，转账支付可以保留银行流水作为购房出资证据。第三，持有与保管与购房相关资料的原件。根据一般生活经验，购房资料原件一般由实际权利人持有。第四，房屋由实际权利人占有、使用、收益。

因此，借用他人名义购房过户后，建议房屋由实际权利人自己居住，如果对外出租，则建议让租户直接与房屋的实际权利人签订房屋租赁合同，并让租户将租金转账支付至以实际权利人开户的银行账户。

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