土地流拍频创纪录,房价会大幅下调吗?

土地市场疲态已现。

据彭博新闻社8月14日报道，由于政府推行去杠杆，以及接二连三的楼市调控使开发商利润率承压，中国一些人口最拥挤的城市出现了土地流拍的情况。

克尔瑞汇总的数据显示，2018年前七个月共有419幅地块流拍，同比增加78%。前两次楼市陷入低迷期前都曾出现过开发商拿地放缓的情况，流拍数量窜升表明这种情形或许在重演。

而据《华夏时报》8月24日援引中原地产研究中心公布数据显示，2018年前7个月，全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高。二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。如果计入8月以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据，2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超800宗。

在土地流拍频繁出现的同时，地价下跌也在部分城市出现。在2018年7月的土拍中，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元，相比两年前同区域的37512元/平方米，跌去近一半。在广州，位于郊区的三幅地块今年先后进行过六次招标，尽管要价一降再降，却使用没有人出价。在上海，靠近市中心的一小幅地块8月早些时候也出现流拍。杭州、苏州、合肥出现过类似情况，因空间紧缺，这些城市都被视为热门市场。

同策房产咨询公司研究主管张宏伟表示，一系列土地流拍表明房地产市场已经在回调，开发商的日子会越来越难，他们将不得不加大降价力度。

据彭博新闻社基于8月14日公布的官方数据计算，7月平均地价在27个月以来下降，同比跌幅为2.6%。招商蛇口执行副总裁刘伟8月稍早接受采访时表示，有时是企业没有足够的资金，有时是企业面临限价权衡成本收益后就放弃了。近几个月来，房价无视最新的调控措施再度攀升，因此政府可能乐见资金紧张的开发商减缓拿地。国家统计局8月14日公布的数据显示，7月新建住宅销售额飙升25%，创下13个月以来最大涨幅。

长江证券分析称，土地流拍若进一步恶化，或将影响政府性基金收入，进而制约下半年基建发力空间。长江证券表示，地方政府国有土地使用权出让收入，与土地成交情况密切相关，2016-2017年土地市场火热，带动地方政府国有土地使用权出让收入大幅增长，由2015年的-21.4%持续回升至2017年的40.7%。

中信建投研报认为，今年土地市场供需分歧加大，流拍率甚于2014年。报告统计，以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，二季度以来，流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年，当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。数据显示，2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗，较15-17年分别高出23%、219%和13%，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，与2014年同期相比高出59%。

报告认为，此次流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，2018年全国热点地区土地市场整体降温，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

负债率飙升，房企资金承压

华创证券在8月12日发布的研报中称，下半年流拍现象增多，从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱，同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显，下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

据时代周报报道，层层调控政策加码后，一二线城市自2017年下半年以后基本进入全面限价。而在严格执行限价的背景下，开发商的利润率逐渐被削弱。在此背景下，高单价、高溢价率的现象在土地市场明显减少。而土地供应规则的改变亦在限制房企的土地需求侧的活动。销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件使得项目的隐性成本更高，变相提升了开发商的拿地门槛和难度。

资金方面的压力也使得房企拿地理性了许多。根据wind数据显示，2018年一季度，上市房地产企业的平均杠杆率飙升至76.16%。

负债率飙升的同时，房企融资规模也在逐步紧缩。同策咨询研究院监测数据表示，在2018年前7个月，40家典型房企融资总额达到4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。同时，股权融资冻结、公司债、银行贷款等融资方式受到严格监管。

在此背景之下，各大房企均提出了去杠杆的目标，而这最直接的影响体现在土地投资上。目前，大多数城市均对土地资金来源有着严格的要求，房企必须全款自有资金拿地，银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。而这使得手头资金并不阔绰的房企在地块的选择上不敢盲目。

地价走低，高房价将失去支撑

流拍、底价成交、溢价率走低意味着，地价正在进入下跌通道，那么居高不下的房价是否将失去支撑？

据《21世纪经济报道》援引深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫的观点称，房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

徐枫就香港经验举例，地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年，有些开发商在香港拿了，但是碰上了不好的市场，楼价全面下跌，开发商的楼盘也因时而调整。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，地价低有利于房价回调，但是不尽然。因为还得看市场的因素，不完全是地价，供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会减少，所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是，地价下跌同时，建材等成本却在上调，所以从稳定房价的角度看，包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。