黄欣伟：菜价房价和身价

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十多年前，上海房地产市场上曾经流行一个排骨面指数，大致的意思是方圆五百米以内的住宅单价＝一碗排骨面的价格×1000。这个理论在今天看来，除了后面乘以的系数需要放大N倍之外，但其地段和市井消费的逻辑关系，还是基本成立的。

那么，今天来探讨下一些不成立，或者不完全成立的，这背后看似颠覆的关系，不是为了用来颠覆一种逻辑，而是用来颠覆一种我们就市论事的表面思维，这可能是和排骨面指数有局部差异的地方。

同样是在排骨面指数盛行的差不多光景，从长宁区一路向西搬去了徐泾，那时候这个区域的两个显像，按照做房地产的思维来认知无外乎：

一是徐泾被称为万里国道第一镇，即它是318国道和市区接壤的镇；

二是上海最早的别墅聚集区，路上看到老外的机率甚至大于古北和外滩。

搬去之后的一段日子，对于交通和配套的差异是显而易见的，更是有心理准备的，倒是经常听到家人关于“这里菜价比虹桥路还贵”的抱怨，参照上面排骨面指数的逻辑，两者开始有了局部相左。

如果把排骨面作为一种轻餐饮，那么其和地区房价的同比关系是完全吻合的；

如果把菜市作为一个民生指数，其和地区房价之间的关系就不仅仅是一维的：

首先，从供需关系来看，郊区和菜市的关系是迂回的——看起来郊区距离生养蔬菜的地方更近，应该供应更加便利而便宜，但在不考虑物流的背景下，蔬菜是需要进入市区的统一配送再分发出来，所以“看起来近距离事实上是迂回物流关系”，所以一言蔽之，供应不丰富导致定价权从市场被供应商剥夺，没有竞争就只有伤害了。

其二，徐泾作为上海最早的别墅区，其内部人居关系是分离的，即所有权者和居住者分离，既是受制于当时的境外人士买房门槛，也是早期因区域生活不成熟而导致购买者以第二居所为目的居多。

刚开始学做房地产时候，也曾壮着胆子去别墅做调研，也曾卷着袖子去菜场和农民聊天，这主谓宾一接壤，自然看得出双方对这个“区域高价”的含笑不语，当然这也有他们朴素的道理——

菜农曰：这里买菜的都是老外，老外都是有钱人，有钱人不计较，不宰白不宰。

老外曰：我们到了上海就住这里，没有比较所以没有感觉，开销得起也不计较。

于是，徐泾地区的菜价高于市区，基本可以用两个原因阐述——

第一，奇货可居，供需矛盾导致菜价居高不下；

第二，常住人群系高收入人群，买卖双方无异议。

这些年，徐泾地区因为大虹桥概念的逐步落地，大量公寓开始进入，从最早的“单位人数购买力强”到如今的“常住人口激增”，实现了从质变到量变的消费力整体抬升，如此一来的最大直观感受，就是原先的菜价矛盾终于因为法不责众而成为了可以接受的内部矛盾，抑或可以说是鸡毛蒜皮被庞大的房价溢价所忽略了。

再回味排骨面指数，其作为轻餐饮选项，主要针对人群已经从曾经的周边住户变成了流动人口，上海发展的日新月异或者说上海中心向外格局的形成，市中心的主要战略功能已经从居住变成了“商办为主居住为辅”的倒挂格局，那些中午拎着一个钢筋锅来打包一份两面黄回家吃的，已经成为这个城市里的动作。

菜价则不同，它还是主要针对的是区域常住的稳健人群，所以至少到目前位置，菜价和房价之间的类比关系，可以用兵分两路或者说用细分来阐述：

一方面，庞大的居住人群导入，势必在度过早期的定价权缺失之后，带来供应竞争，最终实现了价格的稳中有降，毕竟供应丰富稀释了局部逐利行为，此谓成熟市场必然方向；

另一方面，所谓“住的是富人”理论，在今天要一分为二——

1、富人是相对的，富人也贪便宜，只要物流跟得上，完全不再存在单边挨宰；

2、网络的普及不仅让价格愈发透明，而且让配送变成选项。

说到底，一个地区的菜价和房价之间的关系，最终取决于相对菜价而言的C端用户购买意愿：高房价地区消费者，更容易被更加便捷和清洁的方式进行消费，可能最终消费并不便宜，但其中差价流向了心甘情愿的服务（流通）环节。

与此同时，菜价和房价的关系还存在一个变量，即建立在区域消费者、消费力和消费意愿之上的变数：内环内的人口密集（老公房）区域，因为消费基数大推动了供应商竞争的激烈，同时因为整体消费水平有“天花板”，往往生活幸福感更高，但如果整体动迁开始，按照今天的地价，试想如果曹杨新村动迁了，未来将无可争议成为豪宅区，外来的菜价也会发生激增！

同理，鞍山新村、管弄新村、天山新村，这些因为动迁成本高而至今被开发商所忌惮的区域，他们的改造动作将彻底颠覆菜价和排骨面在内的整体细节成本。

用一个大篇幅来阐述菜价房价联动关系，及其和排骨面指数的局部差异，说到底是想把原先教条地伦理，按照如今市场（和消费方式）变化进行动态拆解，找出其背后所针对的人群特征、消费目的差异、人口基数和购买力等等关系，看起来有点绕，有没有必要这么较真？

但营销或者营销的下一步，不较真难道你伤能命令天气一直晴朗？！

责任编辑：章琳JN278