房贷利率变了，严控的基调未改

　　房贷利率新政10月8日如约实施。

　　一个多月前的8月25日，央行发布新规称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　“2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。”央行的公告称。

　　在10月8日之前，房贷利率的定价基准是央行制定的基准利率，各地和各银行根据当地情况确定利率浮动的百分比。

　　“央行制定的基准利率相对稳定，不经常变动，现在执行的是2015年发布的基准利率4.9%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　严跃进表示，房贷利率的形成基准从央行的基准利率调整为LPR后，房贷利率的波动会相对较大。

　　LPR由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心最终计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

　　“在上海(楼盘)的全国银行间同业拆借市场每个月20号就搜集18家银行的报价信息，然后发布当月的LPR数据，上个月即9月20日发布的5年期以上的LPR为4.85%。”严跃进说。

　　月供不会每月都变

　　央行在8月份发布公告后，有一些房产销售人员试图用新政促成交，理由是新政后贷款利率可能会上调。

　　央行副行长刘国强此前在8月召开的国务院政策例行吹风会上明确表示，这次利率并轨改革，房贷利率的形成基准变为LPR后，并不会使房贷利率下降。

　　而至于新政后房贷利率是否会上调，诸葛找房副总裁苑承建告诉法治周末记者，央行只是此次确定了房贷利率的最低下限，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%)，二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(约为5.45%)，各地基本上都是在央行基础上继续加了基点。

　　比如，北京(楼盘)地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%)，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。

　　“这一数字分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。但整体上看，对市场影响不大，购房者实际购房成本即使有增加也非常有限。”苑承建说。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房贷利率水平在2019年大幅下降的可能性极小，总体来看会保持个人住房贷款利率基本稳定，但不排除短期内的小幅震荡。

　　法治周末记者在采访中发现，关于房贷利率新政，购房者除了关注利率变化的趋势，还关注房贷利率挂钩LPR后，月供的变动周期。

　　“如果每个月的贷款利率都变，那是不是每个月的月供额度也不一样?”有购房者说。

　　至于月供的变动周期，央行的公告称：“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。”

　　严跃进说，这就意味着，利率加成的基点是合同约定后就不能再变了的，而利率调整的周期则是可以和银行约定的。

　　“这一点与此前的定价机制是有区别的。”严跃进说，此前贷款利率跟着央行的基准利率调整，如果基准利率变了，那么月供额度从第二年元旦重新计算。

　　严控房贷利率的基调未变

　　在央行的公告中，谈到改变房贷利率形成机制的原因时，公告的表述是：为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告。

　　苑承建认为，新政不会对房地产市场的预期产生明显影响，房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。

　　张波对法治周末记者分析，单从LPR为基准调整的利率变化对月供的影响来看，对于购房者的影响非常小，甚至可以说几乎没有影响。但对于购房者的心态影响仍然存在。

　　“在9月20日最新调整的LPR中，一年期的贷款利率比8月20日公布的数据下降了5个基点，而5年期以上贷款的利率未有调整，房贷利率依据的是5年期以上的贷款利率。”张波认为，同时根据规定二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，而不少地方针对二套加基点数都高于此，显示出对于房贷利率严控的方向并未发生变化，预计此次调整后，购房者对市场未来预期也将保持较为理性和谨慎的态度。

　　公开资料显示，北京和南京(楼盘)规定，二套房的商业贷款利率下限为相应期限LPR加105个基点，苏州(楼盘)二套房贷款利率为相应期限LPR加150个基点;北京、南京、深圳(楼盘)、苏州等地规定，首套房贷款利率的下限也是相应期限LPR加一定基点，一线城市中，只有上海的首套房利率是相应期限LPR减20个基点。