租房合同到期后，租客能否要求房东补偿装修费用？

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“房屋租赁合同解释”)第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　也就是说，租客未经房东同意擅自进行装饰装修，其实施的添附行为在客观上损害了房屋的完整性，构成了对房东房屋所有权的侵害，房东自然无需对租客的装修费用进行赔偿或补偿，相反，房东还可基于侵权，要求租客拆除装饰装修物并将房屋恢复原状。

　　那么问题来了，经房东同意的装饰装修，租客能否要求房东赔偿或补偿装修费用?

　　要回答这个问题，就必须根据装饰装修物是否形成附合，来确定具体的处理规则。

　　什么是装饰装修物附合?

　　所谓形成附合的装饰装修物，是指装饰装修物已经与房屋紧密结合在一起，非经毁损不可分离，如租客铺设的地砖、粉刷的油漆等;未形成附合的装饰装修物，是指装饰装修物与房屋未完全结合，可以分离拆除，如租客安装的空调、热水器及添置的家具等。

　　01

　　未形成附合的装饰装修物

　　对于未形成附合的装饰装修物，租客作为所有权人享有处分权，其可以自行拆除。当然，这是在双方合同没有约定情况下的处理规则。同时，是否进行拆除是租客的选择权，如租客选择不拆除的，也不能要求房东折价补偿。

　　02

　　已形成附合的装饰装修物

　　对于已形成附合的装饰装修物，则要进一步区分合同无效、合同解除及租赁期间届满等不同情形，来适用不同的处理规则。

　　合同无效

　　在房屋租赁合同无效情形下，如房东同意利用装饰装修，则基于不当得利应当对承租人进行补偿;不同意利用的，装饰装修的现值损失作为合同无效的损失，由双方各自按导致合同无效的过错来分担。

　　合同解除

　　在房屋租赁合同提前解除情形下，双方对此有约定的从约定，没有约定的则根据合同解除的原因及双方对于合同解除有无过错及过错大小等因素，按以下规则处理：

　　1.因房东违约导致合同解除，租客可以请求房东赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

　　2.因租客违约导致合同解除，租客不得请求房东赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但房东同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

　　3.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

　　4.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

　　租赁期间届满

　　根据房屋租赁合同解释第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　也就是说，租房合同到期后，如双方对于装饰装修没有约定的，该装饰装修物归房东所有，租客无权请求房东补偿。

　　相信大多数人都有这位租客的同款困惑，当然，司法解释之所以这样规定，也是基于如下因素考量：

　　第一点

　　租客是在综合考虑租赁用途、经营使用需求及租赁期限长短等因素下对房屋进行的装饰装修，该行为完全是出于自身利益考虑，并没有让房东受益的意图。

　　第二点

　　租客并未因此受到损失。作为一个具有社会生活经验和交易常识的理性承租人，在对租赁房屋进行装饰装修时，自然知道或应当知道该装饰装修物将来很难拆除并无法收回残值，但其仍然进行装修，证明其已将装饰装修的费用作为合同履行的成本在合同期限内予以分摊。因此，租赁期限届满后，租客已完全享用了装饰装修物的使用价值。

　　第三点

　　房东未必因此受益。首先，租客的装饰装修风格及用途未必与房东对房屋将来的使用用途相一致，未必能提升房东对房屋的使用价值。其次，装饰装修物属于消耗品，随着租客的使用是在不断折旧的，租赁期间届满后，该装饰装修物未必对房东使用房屋还有积极意义上的功效。

　　综上，作为租客一方，为了保护自身利益，如决定装修房屋的，一定要经房东同意并且在租房合同中明确约定到期后该装饰装修物的归属及补偿等事宜。

　　最后，让我们用一张图表来回顾一下，经房东同意的附合装饰装修，在双方就该装饰装修归属补偿等无约定情形下的相关处理规则。