明年房价能下跌吗？社科院预测：有涨有跌，这些区域预警重点

　　日出日落、潮涨潮落，这是自然界经久不衰的基本规律。价格围绕价值上下波动，这是《西方经济学》的基本准则。

　　然而在房地产市场，这个“价值铁律”似乎早已失效。20年来，中国的房价就没有真正下跌过，又或者说，自从中国的房地产市场开辟之后，房价就马不停蹄地一路上涨至今。

　　刚需们不禁疑惑，这种“追着房价跑”的日子什么时候才是个头，什么时候能让收入赶得上房价，让每一位无房人都买得起一套房子呢?这也是房地产专家们孜孜以求研究的“买房窗口期”问题。专家预测，明年房子迎来“首个降价雨”，2021年或超出人的想象。

　　谈论房价，不免提到3大影响要素：①房子的“面粉价格”，也就是地价高低;②供需问题，撇开供需说价格这是无稽之谈;③政策导向，这只无形的大手才是资产配置的王道。

　　楼市的“面粉”就是拿地价，面粉是制作面包的原材料，当面粉的价格上涨的同时，面包的价格自然水涨船高。2016年被称之为房地产历史上“里程碑式年”，各地土地拍卖价格一浪接着一浪高涨，在狂热的炒作气氛里，房价也被快速抬升。30城市一共出现了340宗盘，不管是单价还是总价都刷新高，创下历史纪录。

　　2017年房地产销售增长7.7%，与之呼应的是地价“四小龙”出现。然而，从2018年开始，房子的“面粉”价格开始变得便宜了。根据克而瑞数据，2020年下半年刚开始，地价就出现了结构性下滑，均价降到2863元/平方米，环比下滑4%。虽然4%的幅度并不算大，但这很具有意义，这是年内第一次“成交量+地价”出现下跌!

　　前4月房地产市场持续升温

　　而且，这一次的地价下滑，除了北上广深等几个一线城市依然坚挺外，主要的二线城市和三四下城市地价都呈现出不同程度下行迹象，楼市指闻可以预见，当未来“面粉”都普遍下调的时候，“面包”的价格也难以维持高位。

　　楼市“面粉”决定房价基础，而决定房价处于什么档次的，应该是供需关系，近些年来，供小于求的房产格局正在发生不可逆的转变：逐渐向供大于求导向。人民日报在2020年初发表《机构预测，2020年房地产将供大于求》就亮出了观点，随着住房需求饱和度越来越高，存量房产的数量将开始超过市场需求的数量，届时房价如何可想而知。

　　房价下跌代表衰退和家庭人口减少

　　无独有偶，任泽平认为城市房子超过3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套以上，而央行则认为超过10%的人有3套以上房子，超过30%的人有2套房子，真正的无房族城市家庭只有不到4%，住房保有量如此之高，仅仅依靠4%的无房家庭来支撑未来房价?有点不可能。

　　在政策层面，调控的深入推进，让很多“无证买房人”没有了机会。社科院预测：2021年这些区域重点。12月1日，社科院发表《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》报告，针对性提出了很多片区化城市房价可能下行的问题，社科院指出，受到“疫”事的影响，部分城市今年房子价格一度下跌。

　　纬房指数检测分析道，去年10月到今年10月，9个城市下跌5%以上，最高跌幅达到9%。这其中包括二线城市1个，三四下城市8个。从区域来看，京津冀首当其冲，其次是广大的三四下城市，应该受到重点监测预警关注。

　　可以说，当前的楼市受到多重因素影响，市场预期并不充足，再加上央行的“三根红线”出炉，房企们今明两年超过1万亿的债务到期，龙头房企们已经用实际行动告诉市场他们降如何应对“三根红线”——打折促销将是最佳的资金流解决方式。而这一波“降价雨”或许远未结束，所以专家们认为，2021年或超出人的想象。