2021年楼市将迎来“降价潮”？专家预测：房子开始成负担

　　买房还能赚钱?小编认为，现阶段，买房不亏钱就已经很好了。

　　中新经纬曾报道了一位炒房客深陷其中的事情，2016年初，吴夏(化名)购买了一套价值200万元的房子，买房时的价格是2万元/平米，总面积大约100平米。

　　然而这套房子就像过山车似的，让吴夏忧愁满面，2017年末，这套房子一度涨到了接近400万元。很多人劝吴夏赶紧把这套房子卖掉套现，吴夏却想等涨得更高再卖。

　　然而，好时光并没有维持多久，从2018年下半年开始这里的房价就开始坐上了滑滑车，一路下行，房价一泻千里，现在这套房子的价格平均在1.5万元，吴夏说自己不仅没有赚钱，反而因为购买这套房子直接损失了50万元，如果再剔除房产占用资金成本的话，这套房子总计导致吴夏损失了近100万元。

　　吴夏说，这套房子位于燕郊，当时很多人来这里买房，自己看到别人都买，认为这里的房子应该像前些年那样，还会继续上涨的，谁也没想到是这个结果。现在这套房子不仅是价格腰斩，而且降价之后也难以转手，3年过去了还是卖不掉。

　　有句话说得好“总见贼吃肉，不见贼被抓”。其实，很多贼都被抓了，只是大家不知道而已。近些年来，很多城市的房价不仅没有维持上涨面，反而逐渐显现出颓废态势，房价从高位回落的城市有很多。例如现阶段有所下跌的城市如天津、郑州、石家庄等。有的三四线城市更是直接跌至白菜价了，例如玉门、铁岭、鹤岗等。

　　所以，经济学家马光远发文提醒买房人：房地产作为最好投资的时代已经结束了，买房亏钱将成为常态事情。他举例，就拿环京楼市而言，过去3年里房价腰斩，之前4万元/平米的房子，现在跌至还不到1万5千元。买房子(特别是炒房)现在真的有风险了。

　　一位银行行长预测：房子开始成负担!而且房子越多、负担越大。

　　咱们算一笔账：

　　张三购买一套100万元房子，他能收益多少?

　　经济学家李迅雷指出，房产持有成本一般为9%左右(这是一线城市，房产持有成本主要包括了资金占用成本等)，还有房产折旧损失成本，一般在3%-5%左右(暂且计算为4%)，除此之外，房产还有收益项，那就是租金收入比一般为1.2%左右(二线城市一般为2%左右)，再加上房价均涨带来溢价值。

　　一套100万元房子，2019年涨幅6.5%，溢价值为6.5万元，租金收益2万元，然后减掉持有成本9万元，再减去折旧成本4万元。溢价值结论：6.5万元+2万元-9万元-4万元=-4.5万元。

　　是不是超出了很多人的预料?2019年房价上涨6.5%，很多人认为房子升值，但实际上买房子不仅没赚钱反而亏本了。与此同时，房子越多，房子的亏本力度可能就越大，这个迹象越发突出。

　　2021年楼市迎来“首个降价潮”? 专家预测，很有可能，主要有2个方面因素导致。

　　1、人口结构彻底改变。

　　任泽平在《建议先放开三胎：中国人口报告2020》就发出了呼吁应该放开三胎，因为现阶段人口出生率已经过分偏低。经济学家预测，到2022年，中国进入深度老龄化阶段65岁以上人口达到12.6%，这表示着我国人口正在出现“未富先老”的基本格局。而美日韩等国家在老龄化达到12.6%的时候，人均经济为2.4万美元，而我国现阶段才1万美元。

　　王石直言，随着家庭小型化越来越明显，今后年轻的夫妻结婚之后，必须要继承来自双方父母的房产，可能数量不少。实际情况也确实如此，独生子女越来越多，单身人口超过5000万人，一个夫妻要面对父母、岳父岳母，而这些70后、80后父辈们经过30年努力，基本人手一套房子了，未来房子供大于求显而易见。

　　2、房企三根红线出炉。

　　三根红线的影响力度有多大?咱们不妨看看现阶段各大房企们的现状和反应。以恒大为例，上半年实现净负债率为219.53%，现金与短期负债比为0.36，另外根据已经披露的恒大业绩剔除预收款资产负债率79.8%，结果很明显，恒大“三根红线”全部不满足。

　　如何解决?全网“七折促销”就是最佳应对手段，据悉最大幅度情况下100万元的房子可以58万元拿到手。万科、碧桂园、世茂等纷纷促销。

　　根据克尔瑞数据，2020年下半年到2021年6月份，房企们累计1.5万亿元债务还要到期，1-10月份就发行境内外债券融资超过1万亿元，接下来房企们将面对数以万亿计的债务，还要应对三根红线的压力，如何解决呢?