津城老商圈密度加大 写字楼空置率有所上升

第三季度，恒隆广场开业为商业市场带来大体量新增供应，市区购物商场总存量达到2719602平方米。新项目带来多个首次入津品牌，带热了商业消费市场，天津市核心商圈——滨江道商圈进入全面改造升级。随着现代城二期项目的推进，一些临街商铺开始拆迁整合。该商圈作为天津发展最悠久的传统核心商圈，近两年经营状况不甚理想，仅个别背景实力和区位都占据上乘的外资百货经营尚可，究其原因，除在物业体量、硬件老旧、商业档次不高等方面存在的“硬伤”之外，购物环境不佳、体验不足、业态和品牌单一等软实力也是导致这一传统商圈没落的重要原因。而未来三年内，预计将有三个大型购物中心在这一区域面世，使其业态丰富度、购物环境和体验、商业档次等得到新提升。

各主要购物中心的品牌调整有序进行，大众餐饮、轻餐饮等时尚连锁餐饮品牌本季依旧保持稳健扩张。第三季度商铺成交面积达到4.06万平方米，环比上季下降7.67%，成交均价达到24558元，环比上季下降2.47%。

DTZ戴德梁行天津公司认为，大众餐饮、轻餐饮等时尚连锁餐饮品牌继续受到年轻群体追捧，保持稳健扩张，多个品牌在津开设首店或第二家店铺。传统商圈进入升级改造时期，伴随多个购物中心的入市，未来传统商圈的业态丰富度、购物环境和体验、商业档次等有望得到提升。天津旅游地长继续增添新项目，但项目运营水平有待市场检验，未来必将面临竞争激烈、商品特色化等压力。中心商圈目前仍有两个商业项目处于积极招商筹备阶段，预期明年年中前渐次开业，商业市场空置率短期恐现上升，但随着消费旺季到来和新项目集中入市，商业市场活跃度有望增加。

写字楼：空置率有所上升

DTZ戴德梁行分析认为，第三季度写字楼市场回归平淡，全市净吸纳量由上季的13851平方米下降至3938平方米，其中仍以保险、投资管理、理财咨询等非银行类金融企业占据需求主导，而物流、贸易类客户则继续受制于低迷的经济形势，成交案例有限。伴随自有项目的逐渐落成，不少房地产开发企业于此时开始搬迁到自建物业办公。此外，不少实力客户在各类办公产品供应增多情形下，开始考虑自购物业办公，这也造成了租赁型写字楼客户的分流。

第三季度，由于新入市的项目在硬件配置、商圈区位、商业配套等方面均具备显著优势，报价租金和成交租金均属全市高位，目前已有少数企业进驻装修，入驻和意向租户仍以外资企业为主。由于项目正处于前期推荐阶段，空置率尚在高位。受此带动，全市甲级写字楼平均租金环比上升1.95%，至每月每平方米126.65元，约合每天每平方米4.22元。分商圈而言，剔除新项目入市的影响，各商圈租金在第三季度仍以维持稳定为主调，仅友谊路商圈出现小幅下降，主要是由于该区域相比其他三个商圈，在交通便捷性、配套完善程度等方面优势不突出，对于吸引优质客户不具备明显竞争力，致使业主谈判价格有所降低。

三季度写字楼租赁市场表现平淡，市场活跃度呈现一定程度减弱。吸纳的平淡表现加之大体量新项目入市，全市甲级写字楼空置率触底上升。由于新项目在硬件配置、商圈区位、商业配套等方面均具备显著优势，报价租金和成交租金均属全市高位，带动全市租金出现上涨。写字楼投资市场方面，企业自用仍占据较大比例，工程建设类、制造类等实力国企依然是主要投资者，预计未来这一趋势在天津仍将延续。未来一到两年，天津市写字楼将迎来供应高峰，全市空置率短期内的大幅上涨已不可避免，写字楼的租户市场地位将得到强化，租金存在下行压力。预计未来两季，天津甲级写字楼市场仍将有近15万平方米体量的优质项目陆续交付使用，全市空置率短期内的大幅上涨已不可避免，写字楼的租户市场地位将得到强化，租金存在下行压力。但由于业主对租金回报仍持一定要求，预计市场上优质楼宇的租金水平难以出现普遍性下调，未来业主租赁策略将偏重对老客户的维系。