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探秘:老城厢“长”出个新项目 放风价4万5!
今天要说的这个项目,案名为中交海河公馆,位于老城厢的东北角——北城街与城厢东路交口。项目的前身就是金轩商业中心,也就是现在的东北角艺术公寓。
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上周,南开区凌庄子地块因无人出价被无限延长摘牌时间,原本的供应希望就这样被搁置。
窝、供应难、寸土寸金、门槛高,这些标签都是南开楼市的真实写照。目前,南开区在售项目仅剩天房天拖余房、融创181和喜马拉雅的居住型公寓,崇德园、南开悦玺已经即开即罄,南开1911还未入市,金地双峰道地块、正荣制本厂地块、天房/保利迎水道地块、天保天拖二期还没更新动态。
但最近,南开区老城厢板块居然有个新项目冒出,沙拉先去探了探路。
半路转手?
今天要说的这个项目,案名为中交海河公馆,位于老城厢的东北角——北城街与城厢东路交口。项目的前身就是金轩商业中心,也就是现在的东北角艺术公寓。
中交海河公馆项目营销中心
据了解,早期东北角艺术公寓项目,分为2期开发,一期三栋居住型公寓已经交房,二期项目却迟迟未动,直到去年年末,才开始有了动静。而有关项目规划、产品设计等信息一直是捕风捉影,没有得到项目方的确切证实。
最近,就在施工地块旁,项目营销中心却悄然开放,沙拉与案场工作人员核实后得知,东北角艺术公寓二期项目已经由中交接手,更名为中交海河公馆,由中交统筹建设开发、楼盘销售工作,算是和之前的一期彻底划清界线。
中交海河公馆项目规划有3栋居住型公寓、裙楼商业、写字楼以及配套的商业综合体,其中公寓建面7万平米以上,商业裙房建面为4.7万平米,写字楼建面为4.2万平米,地下建面为6.8万平米。
中交海河公馆项目沙盘
公寓部分共有860户,首开4号楼,31层到顶,每层10户,通过连廊设计隔为4户和6户,间接实现2梯4户、2梯6户的梯户比,户型面积在52-128平米不等,预计带装修交付。
配置升级
从用地性质上讲,中交海河公馆和东北角艺术公寓属于一母同胞,所以产品性质是一样的:50年产权的居住型公寓(自土地出让之日计算)、民水民电,贷款政策以及日后换手税费与住宅是一样的,所以可以公积金贷款,也同样占限购限贷额度。
不过,在产品设计上,中交海河公馆规避掉了一些传统公寓项目的劣势,尽量向市区住宅类产品靠拢,比如梯户比优化、纯人车分流设计、裙楼商业与公寓互不打扰、车位比预计达到1:2等等。
为了与之前项目区隔开,海河公馆会在邻艺术公寓一侧竖起绿化带,确保两个项目互不干扰,方便管理,同时项目计划引入绿城物业,目前正在洽谈中。
项目户型整体侧重中小户,有利于控总价,由于少了艺术公寓的共享层设计,整体出房率有所提高,达到75%,而且做到了明厨。其中,100平米以上户型大多占据金银角位置,整体采光更好。
128平米户型
除了基础带装修外,项目还配置了24热水循环、全屋净水、新风系统、中央空调、地暖以及情景式控灯,个别带装修交付细节目前还在研讨。
据工作人员介绍,项目预计今年12月底开盘,目前还没有正式释放信息,价格也没有确定。沙拉侧面打听了一下,初步定价应该在4万5以上,不过还要考虑市场情况、房管局批价等因素,这个价格也有变数。
谣言破除
事实上,自老城厢这个地块动工以来,有关新项目的说法就纷至沓来,大多数都与东北角艺术公寓一期业主利益相关,针对这些言传,沙拉也尽可能做了取证,整理如下:
一期业主的停车问题
东北角艺术公寓一期共有1700户左右,社区却只有少量地面停车位,一般到晚7点就已满员,楼座地下空间因完全无人管理被弃置,业主只好到项目对面的商业地下停车。
此前有项目业主提供消息,称物业方给出说辞,二期建成后,地下停车场将会开放,业主就可以实现社区内停车。
而现在,所谓的二期已经变成别家项目,海河公馆方面也明确不会对一期业主开放停车场,后续停车难问题恐怕会继续困扰老业主。
中营小学的扩建问题
艺术公寓除了地段好、房价比住宅便宜,还有个吸引点,就是中营小学的片。
2018中营小学招生简章
有关这个还有个传闻,就是艺术公寓的业主,每户只享受一个上学名额,用过就不再有。
针对这个消息,沙拉也向校方咨询过,按目前招生政策,只要是房本上明确为居住性质的住房,就享受正常的学籍待遇。
此外,据海河公馆工作人员透露,项目已经与中营小学达成协议,新项目交付后,业主的适龄孩子也可以上中营小学。
海河公馆营销中心内部宣传海报
之前还有风传,说是紧挨项目的教育用地,就是中营小学的扩建校区,未来建成后,业主也就能真正实现目送孩子上学这一愿望。
有关这个消息,沙拉得到的答复是,项目旁边确实有一块政府规划的教育用地,后期会建小学,但却未被艺术公寓、海河公馆项目任何一方纳入,究竟是作为中营小学的新校区还是其他小学不能确定。
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