多家房企国内外债券融资下降 募集资金总额断崖式下降

2020-11-30观点地产网

今年,对于房地产来说,不仅资金紧张,而且融资也较为困难,因为,在今年特殊原因下,国内外的债券融资都不是很乐观,各房企的资金压力也较大。

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多家房企国内外债券融资下降 募集资金总额断崖式下降

2020-11-30 14:43:56 /tanqian /观点地产网

今年,对于房地产来说,不仅资金紧张,而且融资也较为困难,因为,在今年特殊原因下,国内外的债券融资都不是很乐观,各房企的资金压力也较大。

自6月以来,本年资金来源单月金额便出现持续、显著的同比增长,10月单月同比增长率为3年以来最大值,这或与房企为弥补年初疫情导致的业务发展延误所致。

国内债券融资方面,募集资金总额断崖式下降,10月债券募集资金总额仅为349.4亿元。债券加权票面利率并没有明显影响,基本保持稳定,债券融资的下降与监管从严从广有关。

另外,金辉控股、上坤地产、祥生控股在10月公布了招股书,募集资金分别为25.8亿、11.4亿和33.5亿港元。三家房企所募集资金均分别作为建设成本、债券还款及运营资金。

信托方面,投向房地产领域的信托产品发行量继续下降。信托产品的平均预期收益率出现了小幅回暖,这是今年以来第二次出现回暖,但整体收益下降的趋势未有明显改变。

排名小幅调整,中海华润碧桂园三甲地位稳固

“1-10月中国房地产企业融资能力TOP30”根据房企现金短债比、违约距离、主体评级、权益销售金额、加权利率等指标,综合评选房企的融资能力,并给予上述指标权重,进行总分排名。

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从榜单来看,前10名与上月相比出入不大,整体表现基本相对稳定。虽然10月当月的债券发行票面利率出现了小幅回调,但从榜单前30名房企的加权平均票面利率来看,仍然出现了小幅上涨,由上月的4.88%上涨到本月的4.98%。

同时,排名靠前房企再次体现出了融资优势,在整体加权利率上升情况下,前10名房企平均加权平均利率下降0.21个百分点至3.64%,与前30名房企水平相差超过1个百分点。

榜单前三名,中国海外发展、华润置地、万科A加权平均票面利率继续保持在3%以下。而根据穆迪评级,这三家房企与A级评级也仅差一个子级,体现出了优秀的信用水平。

资金来源同比涨幅显著,房企销售显积极

10月份是房地产本年资金来源又一个低谷期,累计值合计153070亿元,累计同比增长5.5%。

仅以10月单月房地产开发企业资金来源来看,该值为16693.2亿元,环比下降13%,降幅与2019年基本持平,同比增长14.5%,是近3年以来最大涨幅,一定程度上与疫情导致的投资建设延后有关。

具体来看,10月单月国内贷款和自筹资金环比下降23.3%和22.4%,分别至1893.9亿元和5559.7亿元,是10月本年资金来源金额回落的主要驱动因素;另一方面,定金及预收款则保持相对稳定,仅回落2.6%至6142.5亿元,反应了良好的销售状况。

同比方面,除利用外资外,其他资金来源均出现显著增长。房地产行业占比最大的两大资金来源,定金及预收款和自筹资金10月单月分别同比上升16.2%和11.8%,至6142.5亿及5559.7亿元,而国内贷款则同比增长率最大,达18.5%至1893.9亿元。

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整体来看10月各资金来源占比未出现明显变动,自筹资金占比略有降低,而定金及预收款、个人按揭贷款两项直接与销售相关的来源占比过半,体现出房企在资金上对销售的依赖。

10月30日,央行发布了《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》,据报告,2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%;前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%。

2020年三季度末,房地产开发贷款余额12.16万亿元,同比增长8.2%,其中,保障性住房开发贷款余额4.73万亿元,同比增长1.7%;个人住房贷款余额33.59万亿元,同比增长15.7%。

境内债发行量大减,房企上市意愿非常强烈

根据市场数据,10月房地产开发行业(根据申万二级行业分类)境内债券发行量显著下降,债券发行共51只,募集资金共349.4亿元,而平均债券利率则与上月基本持平,为4.81%。

期限来看,当月债券平均期限3.23年,低于当年债券发行期限4.02年。一定程度上,融资总额的下滑与“三条红线”监管有关,该监管范围也将从重点企业扩散到全行业。

可以看到,5月以来利率走势趋于平缓,处于小范围波动。

相比之下,受疫情冲击较为严重的2-3月反而是房企融资成本最低的三个月,与当时宽松的货币政策影响有关。

此外,债券类别对利率影响很大,如4月公司债比例很小,很大程度导致了4月较低的利率水平。

从债券类别来看,1-10月债券加权票面利率整体并无明显变化趋势,除可交换债和企业债发行量较少而受到个别债券的利率影响外,其他类别加权票面利率走势相对平稳。

结合月度房企各类融资情况进一步推断,疫情期间的异常情况更多来源于债券种类变化,即为应对疫情流动性冲击所进行的融资行为,与补充日常开发运营资金的融资行为存在差异。

用途方面,在29只表明用途的债券中,有27只提及偿还、归还融资工具或借款。剩余一只债券募集资金将用于房屋租赁项目,另一只则将用于置换回售资金。

海外债方面,根据市场数据,内房10月海外发行债券19只,融资总额约361.3亿元人民币,环比增幅29%,加权平均票面利率仅为5.96%,为5月以来的低点。

观察融资信息可以发现,主要是高信用等级房企拉低了平均融资成本,如碧桂园两笔共计10亿美元的企业债票面利率均低于4%;相比之下,佳源国际控股于香港发行的企业债票面利率依然高达12.5%。

从上市地点来看,由于内地融资规模缩水,海外和内地融资总额差距减小。

同时,10月在香港上市的债券总额上升,今年以来第一次超过新加坡。

从海外债券票面利率和发行额对比来看,除1、4月明显异常外,其余月份大致处于一个螺旋震荡区间。

股权融资方面,中国恒大在10月14日发布公告称,将以16.5港元配售2.61亿股,募集资金43亿港元。

同时,10月有三家房地产公司于香港发布招股书,分别为祥生控股集团、上坤地产、金辉控股。金辉控股已于10月29日上市,其余两家房企于11月上市。

IPO规模方面,金辉控股发行价4.3港元,实际发行6亿股,募资共25.8亿港元,募资净额为24.7亿港元;上坤地产发行价2.28港元,实际发行5亿股,共募资11.4亿元,募资净额为10.64亿元;祥生控股集团发行价5.59港元,实际发行6亿股,募资33.54亿元,募资净额为31.71亿元。

三家上市公司均有部分款项用作债券还款,其余款项分别用于建设成本及运营资金,其中祥生控股将拨划19亿元用于物业项目的建设。

信托预期收益小幅反弹,产品发行数量持续下降

根据市场数据,10月投资于房地产领域的信托发行量继续下降,共发行278只,募集资金规模达490.31亿元,同比下降22.7%。

今年以来,仅3月份发行额及产品数量出现双涨,随后受到监管影响,整体信托规模进入下降通道。

从规模加权的平均收益率来看,信托平均收益出现了小幅回暖,与7月的情况类似。

不过,平均收益下降可能受累于整体发行规模的收缩,导致低收益的项目被挤出市场,因此后续走势还有待观察。

从公开投向房地产领域的信托产品来看,10月共有100只信托产品公开了具体信息。其中,股权投资的产品有13只,规模46.38亿元;权益投资的产品有57只,规模167.98亿元;信托贷款的产品有28只,规模60.68亿元;组合运用的产品有2只,规模未公布。

观点指数根据各信托产品公布的融资方追溯参股的房企,10月房企以信托途径募集资金情况如下:

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从房企参与的信托产品预期收益来看,可发现中国恒大不同项目的收益相差较大。

其中,恒大园林某项目的预期收益率达8.2%-8.6%,而恒大某旅游主体乐园项目的预期收益仅有5.9%-6.6%。

本月融资额最高的苏宁置业,所得款项将用于苏宁广场的建设,预期收益在7%-8%之间,处于投向房地产领域信托产品的平均水平。

从信托资金投向地来看,河北省在10月信托产品中收益分布相对靠前,安徽省项目预期收益则整体相对较低。

从10月信托资金投向分布来看,广东依然是信托资金投向最多地区,同时,浙江、陕西、云南也拥有较多的投向资金。

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